Simulateur gratuit · formule E1 de l'annexe E

Simulateur de rentabilité locative et de cash-flow

Rentabilités brute et nette, cash-flow mensuel avant impôt d’un investissement locatif.

Comprendre le calcul : module 1.12 — Premiers calculs de rentabilité, module 3.2 — L'analyse financière avancéeFormule E1

Les valeurs proposées reprennent un exemple de la formation. Modifiez-les : les résultats se mettent à jour et l'adresse de la page garde vos paramètres pour les partager.

Coût de l’opération

Prix du bien (en €)

Frais d'acquisition (en €)

Environ 7 à 8,5 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.

Travaux (en €)

Mobilier (en €)

Frais de garantie et de dossier du prêt (en €)

Loyer

Loyer mensuel hors charges (en €)

Vacance locative (en mois par an)

Souvent 1 mois par an en meublé, 2 à 4 semaines en vide.

Charges non récupérables (par an)

Taxe foncière (hors taxe d’ordures ménagères) (en €)

Charges de copropriété non récupérables (en €)

Assurance propriétaire non occupant (PNO) (en €)

Assurance loyers impayés (en €)

Environ 2,5 à 4 % des loyers.

Frais de gestion (en €)

Entretien et petits travaux (en €)

Financement

Montant emprunté (en €)

Taux du crédit (hors assurance) (en %)

Durée du crédit (en ans)

Assurance emprunteur (du capital initial, par an) (en %)

Impôt

Impôts liés au bien (par an) (en €)

Facultatif : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux dus sur ce bien, pour la rentabilité nette-nette.

Résultats

Rentabilité brute5,29 %
Rentabilité nette3,49 %
Cash-flow mensuel avant impôt−309,68 €

Coût total de l’opération

Prix + frais + travaux + mobilier + frais bancaires: 118 000 €

Rentabilités

Loyers annuels hors charges12 × 520,00 €: 6 240,00 €
Rentabilité brute6 240 € / 118 000 €: 5,29 %
Charges non récupérables: 1 607,00 €
Provision pour vacance1 mois de loyer: 520,00 €
Rentabilité nette de charges(6 240 € − 2 127,00 €) / 118 000 €: 3,49 %

Cash-flow mensuel

Loyers nets de charges et de vacance, par mois4 113,00 € / 12: 342,75 €
Mensualité du crédit (hors assurance): −629,51 €
Assurance emprunteur: −22,92 €
Cash-flow mensuel avant impôt: −309,68 €

Un cash-flow négatif représente l’effort d’épargne mensuel nécessaire pour détenir le bien (environ 310 € par mois ici), en partie compensé par le remboursement du capital.

Comment le calcul est fait

Le simulateur applique la formule E1 (« Rentabilités ») de l'annexe E de la formation :

cout_total = prix + frais_acquisition + travaux + mobilier + frais_bancaires
renta_brute = loyers_annuels_HC / cout_total
charges_non_recup = taxe_fonciere_hors_TEOM + copro_non_recup + PNO + GLI + gestion + entretien
vacance = loyers_annuels_HC * taux_vacance
renta_nette = (loyers_annuels_HC - charges_non_recup - vacance) / cout_total
renta_nette_nette = (loyers_annuels_HC - charges_non_recup - vacance - impots_lies_au_bien) / cout_total