Simulateur gratuit · formule E12 de l'annexe E

Calcul du TRI d’un investissement locatif

Taux de rendement interne des fonds propres avec et sans crédit, flux annuels et sensibilité (cas d’étude du module 3.2).

TRI : taux de rendement interne

Comprendre le calcul : module 3.2 — L'analyse financière avancéeFormule E12

Les valeurs proposées reprennent un exemple de la formation. Modifiez-les : les résultats se mettent à jour et l'adresse de la page garde vos paramètres pour les partager.

Acquisition

Prix du bien (en €)

Frais d’acquisition (déduits la première année) (en €)

Travaux (en €)

Mobilier (en €)

Financement

Montant emprunté (en €)

Taux du crédit (en %)

Durée du crédit (en ans)

Assurance emprunteur (du capital, par an) (en %)

Loyers

Loyer mensuel hors charges par chambre ou par lot (en €)

Nombre de chambres ou de lots

Évolution des loyers par an (en %)

Charges non récupérables (année 1)

Taxe foncière (en €)

Copropriété non récupérable (en €)

Assurance PNO (en €)

Entretien (en €)

Comptabilité (en €)

Assurance loyers impayés (en % des loyers) (en %)

Provision de vacance (en % des loyers) (en %)

Évolution des charges par an (en %)

Fiscalité (LMNP au réel) et revente

Tranche marginale d'imposition (TMI)

Barème 2026 (revenus 2025), par part : 11 % jusqu’à 29 579 €, 30 % jusqu’à 84 577 €, 41 % jusqu’à 181 917 €, 45 % au-delà.

Part du terrain (non amortissable) (en %)

Durée d’amortissement du bâti et des travaux (en ans)

Durée d’amortissement du mobilier (en ans)

Évolution du prix du bien par an (en %)

Revente au bout de (en ans)

Résultats

TRI des fonds propres avec crédit11,9 %
TRI sans crédit (achat comptant)4,1 %
Cash-flow après impôt, année 1+308 €

Montage

Coût total: 198 800 €
Apport: 18 800 €
Mensualité du crédit: 896,30 €
Assurance emprunteur: 45,00 €
Loyers annuels, année 1: 16 200 €
Charges annuelles, année 1Charges fixes + assurance loyers impayés + provision de vacance: 4 596 €

Flux annuels

Année	Loyers	Charges	Intérêts	Résultat imposable	Impôt	Cash-flow après impôt
1	16 200 €	4 596 €	6 137 €	0 €	0 €	+308 €
2	16 362 €	4 688 €	5 976 €	0 €	0 €	+378 €
3	16 526 €	4 782 €	5 808 €	0 €	0 €	+448 €
4	16 691 €	4 877 €	5 635 €	0 €	0 €	+518 €
5	16 858 €	4 975 €	5 455 €	0 €	0 €	+587 €
6	17 026 €	5 074 €	5 269 €	0 €	0 €	+656 €
7	17 197 €	5 176 €	5 077 €	0 €	0 €	+725 €
8	17 369 €	5 279 €	4 878 €	0 €	0 €	+794 €
9	17 542 €	5 385 €	4 672 €	0 €	0 €	+862 €
10	17 718 €	5 493 €	4 459 €	0 €	0 €	+929 €
11	17 895 €	5 602 €	4 238 €	0 €	0 €	+997 €
12	18 074 €	5 715 €	4 010 €	0 €	0 €	+1 064 €
13	18 255 €	5 829 €	3 773 €	0 €	0 €	+1 130 €
14	18 437 €	5 945 €	3 528 €	657 €	319 €	+877 €
15	18 621 €	6 064 €	3 275 €	3 542 €	1 721 €	−460 €

Cash-flows cumulés sur la période: +9 814 €

Revente au bout de 15 ans

Prix de revente estimé: 185 755 €
Amortissements du bâti déduits (réintégrés): 80 214 €
Plus-value imposable avant abattements: 69 169 €
Impôt sur la plus-value: 15 191 €
Capital restant dû: 90 855 €
Produit net pour l’investisseur: 79 709 €

Sensibilité

Variation par rapport au scénario de base	TRI des fonds propres	Cash-flow année 1
Scénario de base	11,9 %	+308 €
Vacance de 10 % au lieu de 5 %	9,6 %	−502 €
Taux du crédit de 4,20 % au lieu de 3,45 %	9,4 %	−577 €
Prix de revente stable (0 % par an)	10,0 %	+308 €
Prix de revente en baisse de 1 % par an	7,9 %	+308 €
Loyer de 420 € par chambre ou lot au lieu de 450 €	9,3 %	−685 €

Hypothèses

Attention

Ces résultats reposent sur des hypothèses simplificatrices (amortissement moyen, fiscalité constante, absence de gros travaux imprévus, pas de réforme). Ils illustrent une méthode, pas une promesse de rendement. Le levier amplifie aussi les pertes.

Comment le calcul est fait

Le simulateur applique la formule E12 (« TRI et VAN ») de l'annexe E de la formation :

flux[0] = - apport ; flux[k] = cash_flow_apres_impot(k) pour k = 1..H ; flux[H] += prix_revente - CRD_H - impot_plus_value - frais_cession
VAN(r) = somme sur k de flux[k] / (1 + r)^k
TRI = r tel que VAN(r) = 0 (résolution par dichotomie ou méthode de Newton entre -99 % et 100 %)