Simulateur gratuit · formule E7 de l'annexe E

Simulateur LMNP : micro-BIC ou régime réel

Impôt d’une location meublée non professionnelle dans chaque régime et amortissements reportés.

LMNP : location meublée non professionnelle · BIC : bénéfices industriels et commerciaux

Comprendre le calcul : module 2.7 — La fiscalité de la location meublée : LMNP et LMP, module 2.8 — Choisir son régime fiscal : comparatif chiffréFormule E7

Les valeurs proposées reprennent un exemple de la formation. Modifiez-les : les résultats se mettent à jour et l'adresse de la page garde vos paramètres pour les partager.

Recettes

Loyers annuels (recettes) (en €)

Type de location meublée

Charges déductibles au réel (par an)

Taxe foncière (en €)

Charges de copropriété non récupérables (en €)

Assurances (PNO, loyers impayés) (en €)

Entretien (en €)

Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur (en €)

Expert-comptable (en €)

Autres charges (CFE, gestion…) (en €)

Amortissements

Prix d’acquisition du bien (en €)

Part du terrain (non amortissable) (en %)

Souvent 10 à 20 % du prix selon la localisation.

Durée moyenne d’amortissement du bâti (en ans)

Mobilier et équipements (en €)

Durée d’amortissement du mobilier (en ans)

Travaux d’amélioration (en €)

Durée d’amortissement des travaux (en ans)

Amortissements reportés des années précédentes (en €)

Foyer fiscal

Tranche marginale d'imposition (TMI)

Barème 2026 (revenus 2025), par part : 11 % jusqu’à 29 579 €, 30 % jusqu’à 84 577 €, 41 % jusqu’à 181 917 €, 45 % au-delà.

Résultats

Micro-BIC2 187,00 €
LMNP au réel0,00 €2 014,29 € d’amortissements reportés

Micro-BIC (abattement de 50 %, minimum 305 €)

Abattement: 4 500,00 €
Base imposable: 4 500,00 €
Impôt sur le revenu (30 %): 1 350,00 €
Prélèvements sociaux (18,6 %): 837,00 €
Total: 2 187,00 €

LMNP au régime réel

Résultat avant amortissements9 000,00 € − 6 050,00 € de charges: 2 950,00 €
Amortissement du bâti150 000,00 € × 85 % / 30 ans: 4 250,00 €
Amortissement du mobilier: 714,29 €
Amortissement des travaux: 0,00 €
Amortissements disponibles (avec reports): 4 964,29 €
Amortissements utilisés: 2 950,00 €
Amortissements reportés sans limite de durée: 2 014,29 €
Base imposable: 0,00 €
Impôt et prélèvements sociaux: 0,00 €

L’amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit : la fraction non utilisée est reportée.

À la revente

À noter

Pour les cessions depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP (hors résidences services) minorent le prix d’acquisition et augmentent la plus-value.

Comment le calcul est fait

Le simulateur applique la formule E7 (« Location meublée : micro-BIC ou réel (simplifié) ») de l'annexe E de la formation :

micro : base = loyers * (1 - abattement)   abattement = 0,50 (plafond 83 600) ou 0,30 (tourisme non classé, plafond 15 000) ; minimum 305
reel : resultat_avant_amort = loyers - charges_deductibles
       amort_annuel = (prix * (1 - part_terrain)) / duree_moyenne_bati + mobilier / duree_mobilier + travaux / duree_travaux
       amort_utilise = min(amort_annuel + amort_differe, max(0, resultat_avant_amort))
       amort_differe = amort_annuel + amort_differe - amort_utilise
       base = max(0, resultat_avant_amort) - amort_utilise ; deficit hors amortissement reportable 10 ans sur BIC non pro
impot = base * TMI + base * 0,186