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Simulateur gratuit · formule E6 de l'annexe E

Simulateur micro-foncier ou régime réel

Impôt et prélèvements sociaux d’une location nue dans chaque régime, déficit foncier imputable et reportable.

Comprendre le calcul : module 2.6 — La fiscalité de la location nue : les revenus fonciers, module 2.8 — Choisir son régime fiscal : comparatif chiffréFormule E6

Les valeurs proposées reprennent un exemple de la formation. Modifiez-les : les résultats se mettent à jour et l'adresse de la page garde vos paramètres pour les partager.

Loyers
Charges déductibles au réel (par an)

Le déficit dû aux intérêts ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Forfait de 20 € par local pour les menus frais non justifiés.

Foyer fiscal

Barème 2026 (revenus 2025), par part : 11 % jusqu’à 29 579 €, 30 % jusqu’à 84 577 €, 41 % jusqu’à 181 917 €, 45 % au-delà.

Plafond d’imputation porté à 21 400 € pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.

Résultats

  • Micro-foncier2 577,12 €
  • Régime réel1 052,56 €
  • Gain du régime réel1 524,56 €

Micro-foncier (abattement de 30 %)

Base imposable70 % × 7 800,00 €
5 460,00 €
Impôt sur le revenu (30 %)
1 638,00 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)
939,12 €
Total
2 577,12 €

Régime réel (déclaration 2044)

Résultat foncier7 800,00 € − 5 550,00 € de charges − 1 × 20 €
2 230,00 €
Impôt sur le revenu (30 %)
669,00 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)
383,56 €
Total
1 052,56 €

Comment le calcul est fait

Le simulateur applique la formule E6 (« Revenus fonciers : micro ou réel ») de l'annexe E de la formation :

micro : base = 0,70 * loyers_bruts (si loyers_bruts <= 15 000)
reel : resultat = loyers_bruts - interets - autres_charges_deductibles - 20 * nombre_de_locaux
Si resultat < 0 :
    part_interets = min(interets, loyers_bruts) imputée d'abord sur les loyers
    deficit_hors_interets = autres_charges + 20 * nb_locaux - max(0, loyers_bruts - interets)
    imputable_revenu_global = min(deficit_hors_interets, plafond)   plafond = 10 700 ou 21 400 (rénovation énergétique éligible)
    reportable_10_ans = deficit_total - imputable_revenu_global
impot = base_positive * TMI + base_positive * 0,172
economie_deficit = imputable_revenu_global * TMI

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