Annexe E Formules de calcul pour les simulateurs

Ces formules alimentent les simulateurs de la page web. Les montants sont annuels sauf indication contraire ; les taux sont exprimés en décimal (0,0345 pour 3,45 %).

E1. Rentabilités.

cout_total = prix + frais_acquisition + travaux + mobilier + frais_bancaires
renta_brute = loyers_annuels_HC / cout_total
charges_non_recup = taxe_fonciere_hors_TEOM + copro_non_recup + PNO + GLI + gestion + entretien
vacance = loyers_annuels_HC * taux_vacance
renta_nette = (loyers_annuels_HC - charges_non_recup - vacance) / cout_total
renta_nette_nette = (loyers_annuels_HC - charges_non_recup - vacance - impots_lies_au_bien) / cout_total

E2. Crédit.

t = taux_annuel / 12 ; n = duree_annees * 12
mensualite = C * t / (1 - (1 + t)^(-n))
assurance_mensuelle = C * taux_assurance_annuel / 12        (assurance sur capital initial)
Pour chaque mois k : interets_k = CRD_(k-1) * t ; amortissement_k = mensualite - interets_k ; CRD_k = CRD_(k-1) - amortissement_k
cout_credit = mensualite * n - C + assurance_mensuelle * n

E3. Capacité d'emprunt (méthode usuelle).

revenus_retenus = revenus_nets_mensuels + 0,70 * loyers_mensuels_futurs_et_actuels
mensualite_max = 0,35 * revenus_retenus - mensualites_credits_existants      (assurance comprise)
capital_max = mensualite_max / ( t / (1 - (1 + t)^(-n)) + taux_assurance_annuel / 12 )
duree maximale : 25 ans (27 avec différé justifié)

E4. Révision du loyer.

loyer_revise = loyer_actuel * IRL_trimestre_reference_annee_N / IRL_meme_trimestre_annee_N-1
Si classe DPE = F ou G (bail conclu, renouvelé ou reconduit depuis le 24/08/2022) : loyer_revise = loyer_actuel
Date d'effet : date de révision si demande dans les temps, sinon date de la demande (délai maximal 1 an)

E5. Pénalité de retard du dépôt de garantie.

delai_legal = 1 mois (EDL conforme) ou 2 mois (différences), à compter de la remise des clés
mois_de_retard = nombre de mois commencés au-delà du délai légal (arrondi à l'entier supérieur)
penalite = 0,10 * loyer_mensuel_HC * mois_de_retard

E6. Revenus fonciers : micro ou réel.

micro : base = 0,70 * loyers_bruts (si loyers_bruts <= 15 000)
reel : resultat = loyers_bruts - interets - autres_charges_deductibles - 20 * nombre_de_locaux
Si resultat < 0 :
    part_interets = min(interets, loyers_bruts) imputée d'abord sur les loyers
    deficit_hors_interets = autres_charges + 20 * nb_locaux - max(0, loyers_bruts - interets)
    imputable_revenu_global = min(deficit_hors_interets, plafond)   plafond = 10 700 ou 21 400 (rénovation énergétique éligible)
    reportable_10_ans = deficit_total - imputable_revenu_global
impot = base_positive * TMI + base_positive * 0,172
economie_deficit = imputable_revenu_global * TMI

E7. Location meublée : micro-BIC ou réel (simplifié).

micro : base = loyers * (1 - abattement)   abattement = 0,50 (plafond 83 600) ou 0,30 (tourisme non classé, plafond 15 000) ; minimum 305
reel : resultat_avant_amort = loyers - charges_deductibles
       amort_annuel = (prix * (1 - part_terrain)) / duree_moyenne_bati + mobilier / duree_mobilier + travaux / duree_travaux
       amort_utilise = min(amort_annuel + amort_differe, max(0, resultat_avant_amort))
       amort_differe = amort_annuel + amort_differe - amort_utilise
       base = max(0, resultat_avant_amort) - amort_utilise ; deficit hors amortissement reportable 10 ans sur BIC non pro
impot = base * TMI + base * 0,186

E8. Dispositif Jeanbrun.

base_amortissable = 0,80 * (prix_hors_frais + travaux)        travaux = 0 dans le neuf
taux = neuf : 0,035 (intermédiaire), 0,045 (social), 0,055 (très social)
       ancien : 0,030 (intermédiaire), 0,035 (social), 0,040 (très social)
deduction_annuelle = min(base_amortissable * taux, plafond_foyer)   plafond_foyer = 8 000 / 10 000 / 12 000
cumul des déductions <= base_amortissable ; durée d'engagement 9 ans

E9. Plus-value immobilière des particuliers.

prix_cession_net = prix_vente - frais_cession
prix_acq_majore = prix_achat + max(frais_reels, 0,075 * prix_achat)
                + (duree >= 5 ans ? max(travaux_reels_non_deduits, 0,15 * prix_achat) : travaux_reels_non_deduits)
                - amortissements_deduits (LMNP hors résidences services, Jeanbrun)
PV = max(0, prix_cession_net - prix_acq_majore)
d = nombre d'années pleines de détention
abatt_IR = 0 si d < 6 ; 0,06 * (d - 5) si 6 <= d <= 21 ; 1 si d >= 22
abatt_PS = 0 si d < 6 ; 0,0165 * (d - 5) si 6 <= d <= 21 ; 0,0165 * 16 + 0,016 = 0,28 si d = 22 ; 0,28 + 0,09 * (d - 22) si 23 <= d <= 30 ; 1 si d > 30
impot = PV * (1 - abatt_IR) * 0,19 + PV * (1 - abatt_PS) * 0,172 + surtaxe(PV * (1 - abatt_IR))
surtaxe(P) : 0 si P <= 50 000
             0,02 * P - (60 000 - P) / 20           si 50 000 < P <= 60 000
             0,02 * P                                si 60 000 < P <= 100 000
             0,03 * P - (110 000 - P) / 10          si 100 000 < P <= 110 000
             0,03 * P                                si 110 000 < P <= 150 000
             0,04 * P - (160 000 - P) * 0,15        si 150 000 < P <= 160 000
             0,04 * P                                si 160 000 < P <= 200 000
             0,05 * P - (210 000 - P) * 0,20        si 200 000 < P <= 210 000
             0,05 * P                                si 210 000 < P <= 250 000
             0,06 * P - (260 000 - P) * 0,25        si 250 000 < P <= 260 000
             0,06 * P                                si P > 260 000

E10. IFI.

patrimoine_net = actifs_immobiliers (résidence principale à 70 %) - dettes_deductibles
si patrimoine_net <= 1 300 000 : IFI = 0
sinon barème : 0 % jusqu'à 800 000 ; 0,5 % de 800 000 à 1 300 000 ; 0,7 % jusqu'à 2 570 000 ; 1 % jusqu'à 5 000 000 ; 1,25 % jusqu'à 10 000 000 ; 1,5 % au-delà
si patrimoine_net < 1 400 000 : IFI = IFI - (17 500 - 0,0125 * patrimoine_net)

E11. Frais d'acquisition dans l'ancien (estimation).

DMTO = prix * taux_departemental + prix * taux_departemental * 0,0237 + prix * 0,012     taux_departemental = 0,045 ou 0,05
emoluments_HT = 3,870 % jusqu'à 6 500 + 1,596 % de 6 500 à 17 000 + 1,064 % de 17 000 à 60 000 + 0,799 % au-delà (barème réglementé, à vérifier)
emoluments_TTC = emoluments_HT * 1,20
CSI = 0,001 * prix ; debours_formalites = environ 800 à 1 200
frais_totaux = DMTO + emoluments_TTC + CSI + debours_formalites
Neuf : environ 2 à 3 % du prix

E12. TRI et VAN.

flux[0] = - apport ; flux[k] = cash_flow_apres_impot(k) pour k = 1..H ; flux[H] += prix_revente - CRD_H - impot_plus_value - frais_cession
VAN(r) = somme sur k de flux[k] / (1 + r)^k
TRI = r tel que VAN(r) = 0 (résolution par dichotomie ou méthode de Newton entre -99 % et 100 %)

E13. Droits de donation ou de succession en ligne directe.

valeur_taxable = valeur_pleine_propriete * coefficient (1 en pleine propriété ; nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier, article 669)
base = max(0, valeur_taxable - abattement_disponible)      abattement = 100 000 par parent et par enfant (sur 15 ans)
barème : 5 % jusqu'à 8 072 ; 10 % jusqu'à 12 109 ; 15 % jusqu'à 15 932 ; 20 % jusqu'à 552 324 ; 30 % jusqu'à 902 838 ; 40 % jusqu'à 1 805 677 ; 45 % au-delà
coefficient_nue_propriete : <21 ans 0,10 ; 21-30 0,20 ; 31-40 0,30 ; 41-50 0,40 ; 51-60 0,50 ; 61-70 0,60 ; 71-80 0,70 ; 81-90 0,80 ; 91 et plus 0,90
usufruit temporaire : 0,23 par période de 10 ans (sans fraction)

E14. Dates de congé.

Congé du bailleur (vide) : date_limite_reception = date_echeance - 6 mois ; (meublé) : - 3 mois
Congé du locataire : date_fin = date_reception_du_conge + preavis (3 mois ou 1 mois)
Relocation en zone tendue : loyer_max = dernier_loyer (+ IRL si non révisé depuis 12 mois), sauf exceptions