Module 3.2 L'analyse financière avancée

Objectifs

Modéliser un projet sur toute sa durée : cash-flowCash-flow : Différence entre les encaissements et les décaissements liés à un bien sur une période. après impôt, enrichissement, TRITRI : Taux de rendement interne, taux qui annule la valeur actuelle nette des flux d'un investissement., effet de levierEffet de levier : Amplification de la rentabilité des fonds propres grâce à l'endettement. et sensibilité aux hypothèses.

Leçon

Les indicateurs.

Rentabilité nette-nette = (loyers − charges non récupérables − vacance − impôts liés au bien) / coût total
Cash-flow net-net annuel = loyers − charges − mensualités annuelles (capital + intérêts + assurance) − impôts liés au bien
Enrichissement sur la période = capital remboursé + plus-value nette de revente − somme des efforts d'épargne
VAN = Σ Ft / (1 + k)^t, avec F0 = apport (négatif), k = taux d'actualisation choisi
TRI = taux k qui annule la VAN des flux de trésorerie de l'investisseur (apport, cash-flows annuels, produit net de revente)
Rentabilité des fonds propres (effet de levier, approximation) = rA + (rA − i) × D / FP

où rA est la rentabilité économique de l'actif, i le coût de la dette, D la dette et FP les fonds propres.

Cas d'étude complet : une colocation meublée dans une ville moyenne. T3 acheté 160 000 €, frais d'acquisition 12 800 €, travaux 20 000 €, mobilier 6 000 € : coût total 198 800 €. Prêt de 180 000 € sur 25 ans à 3,45 % (mensualité 896,30 €) avec assurance à 0,30 % (45 € par mois) ; apport 18 800 €. Trois chambres louées 450 € HC, soit 16 200 € par an. Charges annuelles : taxe foncièreTaxe foncière : Impôt local annuel dû par le propriétaire au 1er janvier. 1 300 €, copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. non récupérable 600 €, PNOAssurance propriétaire non occupant (PNO) : Assurance de responsabilité civile et de dommages du propriétaire qui n'occupe pas son bien, obligatoire en copropriété. 200 €, assurance loyers impayésAssurance loyers impayés (GLI) : Contrat souscrit par le bailleur garantissant les loyers impayés et souvent les dégradations et les frais de procédure. 486 €, entretien 800 €, provision de vacance de 5 % (810 €), comptabilité 400 € : 4 596 €. Hypothèses d'évolution : loyers +1 % par an, charges +2 % par an, prix du bien +1 % par an. Régime LMNPLMNP : Loueur en meublé non professionnel. au réel : amortissementAmortissement : Constatation comptable de la dépréciation d'un bien sur sa durée d'utilisation, déductible en location meublée au réel, en SCI à l'IS et, sous conditions, dans le dispositif Jeanbrun. du bâti et des travaux sur 30 ans en moyenne, mobilier sur 7 ans, frais d'acquisition déduits la première année ; tranche marginale à 30 % et prélèvements sociauxPrélèvements sociaux : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine (17,2 % ou 18,6 % selon les revenus). à 18,6 %. Revente au bout de 15 ans.

Revente après 15 ans : prix estimé 185 755 €. Les amortissements du bâti déduits (environ 80 200 €) minorent le prix d'acquisition : la plus-value imposable atteint environ 69 200 € avant abattementsAbattement : Réduction forfaitaire d'une base imposable (par exemple 30 % au micro-foncier, 50 % au micro-BIC, abattements pour durée de détention des plus-values)., soit un impôt d'environ 15 200 € (19 % et 17,2 % après abattements de 60 % et 16,5 %). Capital restant dû : 90 855 €. Produit net pour l'investisseur : environ 79 700 €.

Résultat : pour un apport de 18 800 € et des cash-flows annuels cumulés d'environ +9 800 €, le TRI des fonds propres ressort à environ 11,9 %. Le même projet payé comptant (sans crédit) donnerait un TRI d'environ 4,1 % : c'est l'effet de levier.

Sensibilité. Un bon investisseur teste ses hypothèses.

Points clés

Raisonner en flux sur toute la durée, intégrer l'impôt et la revente, mesurer le TRI des fonds propres et tester la sensibilité. En meublé au réel, la réintégration des amortissements pèse sur la plus-value : intégrez-la dès le départ.

Pièges à éviter

Juger un projet sur sa seule rentabilité bruteRentabilité brute : Loyers annuels hors charges divisés par le coût total de l'opération. ; oublier la fiscalité de sortie ; retenir des hypothèses de valorisation optimistes ; ignorer la hausse des charges.

Textes de référence

Pas de texte spécifique ; formules reprises en annexe E pour les simulateurs.

Quiz 3.2

Exercices d'entraînement 3.2