Objectifs
Calculer une rentabilité bruteRentabilité brute : Loyers annuels hors charges divisés par le coût total de l'opération., une rentabilité netteRentabilité nette : Rentabilité après charges non récupérables et vacance, et éventuellement après impôt (nette-nette)., une mensualité de crédit et un cash-flowCash-flow : Différence entre les encaissements et les décaissements liés à un bien sur une période. avant impôt.
Leçon
Le coût total de l'opération. Prix du bien + frais d'acquisition (« frais de notaire », environ 7 à 8,5 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) + travaux + mobilier éventuel + frais de garantie et de dossier du prêt.
Les formules de base.
Rentabilité brute (%) = loyers annuels hors charges / coût total × 100
Rentabilité nette de charges (%) = (loyers annuels − charges non récupérables − provision vacance) / coût total × 100
Mensualité de crédit = C × t / (1 − (1 + t)^(−n)) avec C = capital, t = taux annuel / 12, n = nombre de mois
Cash-flow mensuel avant impôt = (loyers − charges non récupérables − vacance) / 12 − mensualité − assurance emprunteur
Les charges non récupérables comprennent la taxe foncièreTaxe foncière : Impôt local annuel dû par le propriétaire au 1er janvier. (hors taxe d'ordures ménagères), la part non récupérable des charges de copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes., l'assurance propriétaire non occupant (PNO)Assurance propriétaire non occupant (PNO) : Assurance de responsabilité civile et de dommages du propriétaire qui n'occupe pas son bien, obligatoire en copropriété., l'éventuelle assurance loyers impayésAssurance loyers impayés (GLI) : Contrat souscrit par le bailleur garantissant les loyers impayés et souvent les dégradations et les frais de procédure., les frais de gestion, l'entretien et les petits travaux, ainsi qu'une provision pour vacance (souvent 1 mois par an en meublé, 2 à 4 semaines en vide).
Exemple chiffré
Studio de 25 m² acheté 100 000 € dans une ville moyenne. Frais d'acquisition 8 000 €, travaux 7 000 €, mobilier 3 000 € : coût total 118 000 €. Loyer 520 € HC par mois, soit 6 240 € par an.
Rentabilité brute : 6 240 / 118 000 = 5,29 %.
Charges non récupérables annuelles : taxe foncière 700 €, charges de copropriété non récupérables 300 €, PNO 120 €, assurance loyers impayés 3 % des loyers soit 187 €, entretien 300 €, vacance d'un mois 520 € : total 2 127 €.
Rentabilité nette : (6 240 − 2 127) / 118 000 = 3,49 %.
Prêt de 110 000 € sur 20 ans à 3,35 % : mensualité 629,51 €, plus assurance emprunteurAssurance emprunteur : Assurance couvrant le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité, librement choisie et résiliable à tout moment. (0,25 % du capital par an) 22,92 € : 652,43 € par mois. Coût total des intérêts sur 20 ans : environ 41 082 €, de l'assurance : environ 5 500 €.
Cash-flow mensuel avant impôt : (6 240 − 2 127) / 12 − 652,43 = −309,68 €. L'investisseur doit donc épargner environ 310 € par mois, avant impôt, pour détenir ce bien. En contrepartie, il rembourse chaque mois du capital : au bout de 20 ans, il détient un bien sans dette.
Lire ces chiffres. Une rentabilité brute de 5 % dans une ville moyenne donne rarement un cash-flow positif avec un financement à 100 % sur 20 ans et des taux autour de 3,3 %. Pour améliorer le résultat : négocier le prix, choisir un bien plus rentable (colocationColocation : Location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale., meublé, secteur à meilleur rapport loyer-prix), apporter une partie des fonds, allonger la durée du prêt dans la limite de 25 ans, ou accepter un effort d'épargne en visant la constitution d'un patrimoine. La fiscalité (niveau 2) peut dégrader ou améliorer fortement le résultat.
Attention
Les raccourcis du type « le loyer mensuel doit représenter 1 % du prix » donnent une première idée mais ne remplacent pas un calcul complet intégrant les charges, la vacance, le crédit et l'impôt.
Points clés
Toujours raisonner sur le coût total, pas sur le prix affiché. Distinguer rentabilité brute, nette et nette d'impôt. Le cash-flow mesure l'effort mensuel réel ; le remboursement du capital constitue un enrichissement.
Pièges à éviter
Oublier la vacance et l'entretien ; calculer la rentabilité sur le prix hors frais ; comparer une rentabilité brute d'un bien avec la rentabilité nette d'un autre ; négliger l'assurance emprunteur.
Textes de référence
Pas de texte spécifique : ce sont des conventions de calcul. Les formules sont reprises dans l'annexe E pour les simulateurs de la page web.
Quiz 1.12
Exercices d'entraînement 1.12
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.