Module 2.8 Choisir son régime fiscal : comparatif chiffré

Objectifs

Comparer, sur un même bien, micro-foncierMicro-foncier : Régime simplifié d'imposition des revenus fonciers avec abattement de 30 %., régime réelRégime réel : Régime d'imposition sur les recettes et les charges réelles (revenus fonciers ou BIC). foncier, micro-BICMicro-BIC : Régime simplifié d'imposition des revenus de location meublée avec abattement forfaitaire. et LMNPLMNP : Loueur en meublé non professionnel. au réel, puis intégrer les critères non fiscaux.

Leçon

Hypothèses : appartement acheté 150 000 € (frais d'acquisition 11 000 €), loué 650 € HC par mois en location vide (7 800 € par an) ou 750 € HC en meublé (9 000 € par an, mobilier 5 000 €). Charges annuelles : taxe foncièreTaxe foncière : Impôt local annuel dû par le propriétaire au 1er janvier. 900 €, copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. non récupérable 400 €, PNOAssurance propriétaire non occupant (PNO) : Assurance de responsabilité civile et de dommages du propriétaire qui n'occupe pas son bien, obligatoire en copropriété. 150 €, entretien 300 €, intérêts d'emprunt 3 500 €, assurance emprunteurAssurance emprunteur : Assurance couvrant le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité, librement choisie et résiliable à tout moment. 300 € ; en meublé au réel, expert-comptable 500 €. Contribuable dans la tranche à 30 %. Année courante (hors première année).

Lecture : en location nueLocation nue : Location d'un logement vide, dont les revenus relèvent des revenus fonciers., le réel divise ici l'imposition par plus de deux. En meublé, le réel supprime l'impôt grâce à l'amortissementAmortissement : Constatation comptable de la dépréciation d'un bien sur sa durée d'utilisation, déductible en location meublée au réel, en SCI à l'IS et, sous conditions, dans le dispositif Jeanbrun., et ce pendant de nombreuses années ; mais le loyer meublé plus élevé s'accompagne d'une rotation plus forte, d'un mobilier à entretenir et d'une comptabilité à tenir.

Les critères qui ne se voient pas dans le tableau.

Stratégies classiques. Un bien avec de gros travaux gagne souvent à être d'abord loué nu (déficit foncierDéficit foncier : Excédent des charges déductibles sur les loyers en location nue, imputable en partie sur le revenu global.) puis, une fois le déficit consommé et la période de trois ans respectée, à passer en meublé. Un petit logement en ville étudiante se loue presque toujours en meublé au réel. Un bien neuf peut relever du dispositif JeanbrunJeanbrun (dispositif) : Statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026, permettant d'amortir un logement loué nu à loyer plafonné. en location nue (module 3.4).

Points clés

Il n'existe pas de régime universellement meilleur : on compare les impositions sur plusieurs années, la gestion, la revente et la situation fiscale globale du foyer.

Pièges à éviter

Comparer une seule année ; oublier les prélèvements sociauxPrélèvements sociaux : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine (17,2 % ou 18,6 % selon les revenus). différents (17,2 % contre 18,6 %) ; ignorer le coût de la réintégration des amortissements à la revente ; changer de régime sans respecter les engagements de durée (déficit foncier, dispositifs).

Textes de référence

Voir modules 2.6, 2.7, 3.4 et 3.5.

Quiz 2.8

Exercices d'entraînement 2.8