Objectifs
Choisir entre micro-foncierMicro-foncier : Régime simplifié d'imposition des revenus fonciers avec abattement de 30 %. et régime réelRégime réel : Régime d'imposition sur les recettes et les charges réelles (revenus fonciers ou BIC)., déduire les bonnes charges, utiliser le déficit foncierDéficit foncier : Excédent des charges déductibles sur les loyers en location nue, imputable en partie sur le revenu global. et remplir la déclaration.
Leçon
Principe. Les loyers d'une location nueLocation nue : Location d'un logement vide, dont les revenus relèvent des revenus fonciers. sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au barème progressif de l'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociauxPrélèvements sociaux : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine (17,2 % ou 18,6 % selon les revenus).. Les charges refacturées au locataire ne sont pas des revenus ; les dépenses incombant normalement au bailleur que le locataire aurait prises en charge en sont.
Le micro-foncier (article 32 du CGI). Applicable de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts du foyer n'excèdent pas 15 000 € par an (toutes locations nues et parts de SCPISCPI : Société civile de placement immobilier, qui collecte l'épargne pour acquérir un parc immobilier. confondues). Un abattementAbattement : Réduction forfaitaire d'une base imposable (par exemple 30 % au micro-foncier, 50 % au micro-BIC, abattements pour durée de détention des plus-values). forfaitaire de 30 % représente toutes les charges ; on déclare le montant brut en case 4BE de la déclaration 2042. Exclusions principales : biens relevant de certains dispositifs (PinelPinel : Ancienne réduction d'impôt pour l'investissement locatif neuf, fermée aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025., DenormandieDenormandie : Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement ancien avec travaux dans les villes moyennes éligibles, jusqu'au 31 décembre 2027., JeanbrunJeanbrun (dispositif) : Statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026, permettant d'amortir un logement loué nu à loyer plafonné., MalrauxMalraux : Réduction d'impôt pour la restauration complète d'immeubles dans les secteurs patrimoniaux. avec déduction, monuments historiquesMonuments historiques : Régime fiscal permettant de déduire du revenu global les charges d'immeubles classés ou inscrits.…) ; détention uniquement via des sociétés (le micro-foncier n'est ouvert aux associés de SCISCI : Société civile immobilière, outil de détention et de transmission d'immeubles. ou de SCPI que s'ils détiennent aussi un bien en direct).
Le régime réel (déclaration 2044). Obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option. L'option est irrévocable pendant trois ans, puis reconduite tacitement d'année en année. On déduit les charges réellement payées dans l'année (article 31 du CGI) :
| Charges déductibles | Précisions |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt et frais d'emprunt | Intérêts, frais de dossier, de garantie, de courtage, assurance emprunteur |
| Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration | Hors travaux de construction, reconstruction ou agrandissement |
| Primes d'assurance | PNO, assurance loyers impayés |
| Frais de gestion | Honoraires d'agence et de gestion, frais de procédure, rémunération non récupérable d'un gardien ; forfait de 20 € par local pour les menus frais non justifiés |
| Impositions | Taxe foncière (hors TEOM récupérée), taxes annexes |
| Charges de copropriété | Provisions versées au syndic ; régularisation l'année suivante de la part non déductible |
| Charges récupérables non récupérées | Au départ définitif du locataire |
| Déductions spécifiques | Amortissement Jeanbrun (module 3.4) |
Ne sont jamais déductibles : le prix d'achat, les frais d'acquisition (ils majorent le prix de revient pour la plus-value), le remboursement du capital de l'emprunt, les travaux de construction ou d'agrandissement, le mobilier.
Le déficit foncier (article 156 du CGI). Si les charges dépassent les loyers, le déficit provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus, ainsi que la part du déficit due aux intérêts, s'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Condition : le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, sinon l'avantage est repris.
Nouveau
Le plafond d'imputation sur le revenu global est porté à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A à D (DPEDPE : Diagnostic de performance énergétique, classant le logement de A à G selon sa consommation et ses émissions de gaz à effet de serre. avant et après travaux). La loi de finances pour 2026 a prolongé ce doublement pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.
Exemple chiffré
Loyers 8 000 €. Intérêts d'emprunt 3 000 €. Travaux et autres charges 20 000 €. Les intérêts s'imputent d'abord sur les loyers : reste 5 000 € de revenus fonciers. Les autres charges (20 000 €) créent un déficit de 15 000 €. Imputation sur le revenu global : 10 700 € ; report sur les revenus fonciers futurs : 4 300 €. Pour un contribuable à 30 %, l'économie d'impôt sur le revenu immédiate est de 3 210 €, et aucun prélèvement social n'est dû cette année-là sur les loyers. Si les travaux sont une rénovation énergétique éligible (passage de F à C par exemple), les 15 000 € s'imputent intégralement : économie de 4 500 €.
Prélèvements sociaux. Les revenus fonciers nets supportent 17,2 % de prélèvements sociaux (CSGCSG : Contribution sociale généralisée, principale composante des prélèvements sociaux. 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). La hausse de CSG de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (taux global de 18,6 %) ne s'applique pas aux revenus fonciers. La CSG est déductible à hauteur de 6,8 % du revenu imposable de l'année suivante.
Micro ou réel ? Le réel est préférable dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers, ce qui est presque toujours le cas avec un crédit ou des travaux.
Exemple chiffré
Loyers annuels 9 600 €. Charges réelles : intérêts 3 000 €, taxe foncièreTaxe foncière : Impôt local annuel dû par le propriétaire au 1er janvier. 900 €, copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. non récupérable 600 €, PNOAssurance propriétaire non occupant (PNO) : Assurance de responsabilité civile et de dommages du propriétaire qui n'occupe pas son bien, obligatoire en copropriété. 150 €, travaux 2 500 €, soit 7 150 €. Micro-foncier : revenu imposable 6 720 €, impôt et prélèvements sociaux pour une tranche à 30 % : 6 720 × 47,2 % = 3 172 €. Réel : revenu imposable 2 450 €, soit 1 156 €. Gain du réel : environ 2 000 € par an.
Déclarer. Au réel, la déclaration annexe 2044 (ou 2044-SPE pour certains dispositifs) calcule le résultat, reporté sur la 2042 : case 4BA (revenu net), 4BB (déficit reportable), 4BC (déficit imputable sur le revenu global), 4BD (déficits antérieurs non encore imputés). En micro-foncier : case 4BE.
Cas particuliers. IndivisionIndivision : Propriété d'un même bien par plusieurs personnes sans division matérielle des parts. : chaque indivisaire déclare sa quote-part. DémembrementDémembrement : Division de la propriété entre usufruit et nue-propriété. : l'usufruitier déclare les loyers ; le nu-propriétaire qui paie de grosses réparationsGrosses réparations : Réparations de la structure (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières) à la charge du propriétaire (article 606 du Code civil). peut, sous conditions (démembrement familial), les imputer en déficit foncier. SCPI : quote-part de revenus fonciers communiquée chaque année par la société de gestion ; revenus de source étrangère traités selon les conventions fiscales (module 3.3).
Points clés
Micro-foncier jusqu'à 15 000 € avec 30 % d'abattement ; réel souvent plus avantageux ; déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € (21 400 € en rénovation énergétique jusqu'en 2027) ; prélèvements sociaux maintenus à 17,2 % sur la location nue.
Pièges à éviter
Rester au micro-foncier par habitude avec un crédit important ; déduire des travaux d'agrandissement ; vendre ou relouer en meublé avant la fin de la troisième année suivant l'imputation d'un déficit ; oublier de régulariser les provisions de copropriété.
Textes de référence
CGI, articles 14 à 33 quinquies (revenus fonciers), notamment 28, 29, 31 et 32 ; article 156, I, 3° (déficit foncier) ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47 ; Code de la sécurité sociale, article L. 136-8 ; BOFiP-RFPI.
Quiz 2.6
Exercices d'entraînement 2.6
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.