Objectifs
Déterminer son statut, choisir entre micro-BICMicro-BIC : Régime simplifié d'imposition des revenus de location meublée avec abattement forfaitaire. et réel, comprendre l'amortissementAmortissement : Constatation comptable de la dépréciation d'un bien sur sa durée d'utilisation, déductible en location meublée au réel, en SCI à l'IS et, sous conditions, dans le dispositif Jeanbrun., gérer les obligations déclaratives et anticiper la revente.
Leçon
Nature des revenus. La location meubléeLocation meublée : Location d'un logement équipé du mobilier nécessaire pour y vivre, selon une liste réglementaire. est une activité commerciale : ses revenus sont des bénéfices industriels et commerciaux (BICBIC : Bénéfices industriels et commerciaux, catégorie d'imposition des revenus de location meublée.), même lorsqu'elle est exercée par un particulier.
LMNP ou LMP (article 155 IV du CGI). Le loueur est professionnel (LMPLMP : Loueur en meublé professionnel, dont les recettes dépassent 23 000 € et les autres revenus d'activité du foyer.) si les recettes de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, BIC, BNC, bénéfices agricoles, rémunérations de gérant). Sinon, il est non professionnel (LMNPLMNP : Loueur en meublé non professionnel.). La loi de finances pour 2026 (article 53) précise la règle pour les non-résidents, à compter de l'imposition des revenus 2026 : leurs recettes sont comparées à l'ensemble de leurs revenus d'activité, y compris de source étrangère (revenus mondiaux), dès lors qu'ils sont soumis dans leur État de résidence à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu. Un non-résident n'est donc plus LMP du seul fait de l'absence de revenus d'activité en France.
Formalités de démarrage. Déclaration de début d'activité dans les quinze jours sur le guichet unique des formalités d'entreprises (INPI), qui attribue un numéro SIREN/SIRET ; choix du régime d'imposition ; déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (CFECFE : Cotisation foncière des entreprises, due notamment par les loueurs en meublé.) avant le 31 décembre de l'année de début. Depuis le 1er septembre 2026, tout loueur en meublé doit aussi pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs via une plateforme agréée (module 2.9).
Le micro-BIC (article 50-0 du CGI).
| Type de location meublée | Plafond de recettes (2026-2028) | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée (résidence principale du locataire, étudiant, mobilité) | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Pour les revenus 2025 (déclarés en 2026), le plafond des deux premières lignes était de 77 700 €. L'abattementAbattement : Réduction forfaitaire d'une base imposable (par exemple 30 % au micro-foncier, 50 % au micro-BIC, abattements pour durée de détention des plus-values). minimal est de 305 €. Les recettes brutes se déclarent sur la 2042-C-PRO.
Le régime réel simplifié. Sur option (reconduite tacitement) ou obligatoirement au-delà des plafonds. On tient une comptabilité commerciale (le recours à un expert-comptable est quasi indispensable, environ 400 à 900 € par an, déductibles) et on dépose la liasse 2031Liasse fiscale 2031 : Déclaration de résultat des loueurs en meublé au régime réel. et ses annexes 2033 en mai. On déduit toutes les charges réelles (intérêts, taxe foncièreTaxe foncière : Impôt local annuel dû par le propriétaire au 1er janvier., CFE, copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes., assurances, gestion, entretien, comptabilité, frais de déplacement justifiés) et, surtout, on pratique des amortissements.
L'amortissement. Le bien est décomposé : le terrain, non amortissable (souvent 10 à 20 % du prix selon la localisation), et le bâti, amorti par composants ; le mobilier et les travaux d'amélioration sont amortis sur leur durée d'usage.
| Composant (ordre de grandeur) | Part du bâti | Durée |
|---|---|---|
| Gros œuvre | 40 à 60 % | 40 à 80 ans |
| Façade, étanchéité, toiture | 10 à 20 % | 20 à 30 ans |
| Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) | 15 à 25 % | 15 à 25 ans |
| Agencements intérieurs | 10 à 20 % | 10 à 15 ans |
| Mobilier et équipements | — | 5 à 10 ans |
| Frais d'acquisition | — | Déduits la première année ou amortis avec le bâti |
Règle essentielle (article 39 C du CGI) : l'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit. La fraction non utilisée est reportée sans limite de durée (« amortissements réputés différésAmortissements réputés différés : Part des amortissements non déductible une année faute de bénéfice suffisant, reportable sans limite de durée. »). Le déficit provenant des charges (hors amortissement) ne s'impute que sur des bénéfices de location meublée non professionnelle de la même année ou des dix années suivantes, jamais sur le revenu global (en LMNP).
Exemple chiffré
Appartement meublé acheté 150 000 € (terrain estimé à 15 %, soit 22 500 € ; bâti 127 500 €), mobilier 5 000 €. Loyers 9 000 € par an, charges déductibles 3 500 €. Amortissements disponibles : bâti environ 4 250 € par an (durée moyenne pondérée de 30 ans), mobilier 714 € (7 ans), soit 4 964 €. Résultat avant amortissement : 5 500 € ; résultat imposable après amortissement : environ 536 €. Impôt et prélèvements sociauxPrélèvements sociaux : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine (17,2 % ou 18,6 % selon les revenus). (tranche à 30 % et 18,6 %) : environ 260 €. Au micro-BIC, le résultat imposable aurait été de 4 500 € et l'imposition d'environ 2 187 €.
Prélèvements sociaux. Les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (y compris, par rétroactivité, les revenus 2025 déclarés en 2026). Le LMP affilié à la sécurité sociale des indépendants paie des cotisations sociales sur son bénéfice à la place. Les loueurs de meublés de tourisme dont les recettes dépassent 23 000 € sont affiliés à la sécurité sociale des indépendants même s'ils ne sont pas LMP.
La revente.
| Statut | Régime de la plus-value | Points clés |
|---|---|---|
| LMNP | Plus-value des particuliers (19 % + 17,2 %, abattements pour durée de détention, module 3.5) | Depuis la loi de finances pour 2025 (cessions à partir du 15 février 2025), les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value ; exception pour les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) |
| LMP | Plus-values professionnelles : court terme (à hauteur des amortissements) et long terme | Exonération totale après cinq ans d'activité si les recettes sont inférieures à 90 000 €, partielle entre 90 000 € et 126 000 € (article 151 septies du CGI) |
La TVA. La location meublée d'habitation est exonérée de TVA, sauf si le loueur fournit au moins trois des quatre prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception de la clientèle) ou loue via un bail commercialBail commercial : Bail d'au moins neuf ans d'un local d'exploitation d'un fonds de commerce, avec droit au renouvellement. à l'exploitant d'une résidence de services (tourisme, étudiants, seniors, EHPAD). Dans ce dernier cas, les loyers supportent la TVA et l'acquéreur d'un logement neuf peut récupérer la TVA de 20 % sur le prix, sous réserve d'un engagement de location de vingt ans (régularisation en cas de cession ou de changement d'affectation avant ce terme).
La CFE. Due par les loueurs en meublé, sur une base minimale fixée par la commune, sauf exonérations (notamment location d'une partie de sa résidence principaleRésidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure., première année d'activité).
L'IFI. Les biens loués en LMNP entrent dans l'assiette de l'IFIIFI : Impôt sur la fortune immobilière, dû au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net. ; ceux d'un LMP remplissant les conditions peuvent être exonérés au titre des biens professionnels.
Points clés
LMP si recettes supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité. Micro-BIC : 83 600 € et 50 % (15 000 € et 30 % pour le tourisme non classé). Réel : amortissements qui effacent souvent l'impôt pendant de longues années. Prélèvements sociaux à 18,6 %. À la revente, les amortissements augmentent la plus-value en LMNP (hors résidences services).
Pièges à éviter
Oublier la déclaration de début d'activité ; amortir le terrain ; créer un déficit par l'amortissement ; imputer un déficit LMNP sur son salaire ; négliger l'impact des amortissements réintégrés au moment de vendre ; ignorer la CFE et l'obligation de réception des factures électroniques.
Textes de référence
CGI, articles 35, 39 C, 50-0, 151 septies, 155 IV, 156 I 1° ter et 150 VB ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (réintégration des amortissements) ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 ; loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 ; CGI, article 261 D (TVA).
Quiz 2.7
Exercices d'entraînement 2.7
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