Module 3.9 Rénovation énergétique et stratégie DPE

Objectifs

Anticiper les échéances de décenceDécence : Ensemble des caractéristiques minimales qu'un logement loué doit présenter (sécurité, santé, équipements, surface, performance énergétique). énergétique, bâtir un plan de travaux efficace, mobiliser les aides de 2026 et gérer la relation avec le locataire.

Leçon

Le DPE, outil réglementaire central. Méthode 3CL, double seuil énergie et climat, adaptations pour les petites surfaces et en altitude, validité de dix ans (module 1.5). Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est de 1,9, ce qui améliore l'étiquette de nombreux logements chauffés à l'électricité (attestation gratuite de l'ADEME).

Le calendrier de la décence énergétique.

Rappel : ces critères s'appliquent aux nouveaux baux, renouvellements et reconductions ; le locataire en place peut à tout moment demander la mise en conformité (module 1.4). Exception limitée de l'article 20-1 en cas de refus de la copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. malgré les diligences du bailleur ou de contraintes architecturales ou patrimoniales.

L'audit énergétique réglementaire à la vente. Obligatoire pour vendre une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G (depuis le 1er avril 2023), E (depuis le 1er janvier 2025) et D (à partir du 1er janvier 2034). Il propose des scénarios de travaux chiffrés. Non exigé pour un lot de copropriété. Même hors obligation, faire réaliser un audit avant un gros chantier est un bon investissement.

Bâtir un plan de travaux. Dans une maison non isolée, les déperditions se répartissent en ordre de grandeur ainsi : toiture 25 à 30 %, murs 20 à 25 %, renouvellement d'air et fuites 20 à 25 %, fenêtres 10 à 15 %, planchers bas 7 à 10 %, ponts thermiques 5 à 10 %. Méthode : isoler d'abord (combles, murs, planchers), traiter la ventilation (VMC hygroréglable), puis changer le système de chauffage et d'eau chaude (pompe à chaleur, réseau de chaleur, chauffe-eau thermodynamique, radiateurs électriques performants à inertie avec régulation), et installer la régulation (thermostat programmable, obligatoire dans les logements existants à compter du 1er janvier 2030). En appartement chauffé à l'électricité, un bouquet « radiateurs performants et régulation, chauffe-eau thermodynamique, ventilation, fenêtres » permet souvent de gagner une à deux classes, surtout avec le coefficient 1,9. Faites valider le gain par une simulation DPE avant les travaux.

Rentabilité des travaux. Ils conditionnent la possibilité de louer, débloquent la révision du loyerRévision du loyer : Ajustement annuel du loyer selon l'IRL, si le bail le prévoit., réduisent la vacance, améliorent la valeur du bien (les études des notaires montrent une décoteDécote : Réduction de l'impôt pour les contribuables proches d'un seuil (IFI, impôt sur le revenu) ou réduction de valeur d'un bien ou de parts. des passoires thermiques à la vente) et génèrent un avantage fiscal (déficit foncierDéficit foncier : Excédent des charges déductibles sur les loyers en location nue, imputable en partie sur le revenu global., amortissementAmortissement : Constatation comptable de la dépréciation d'un bien sur sa durée d'utilisation, déductible en location meublée au réel, en SCI à l'IS et, sous conditions, dans le dispositif Jeanbrun. en meublé).

Les aides et leviers en 2026.

Le réseau France Rénov'France Rénov' : Service public de conseil et d'orientation pour la rénovation énergétique. (france-renov.gouv.fr et espaces conseil locaux) conseille gratuitement. Pour être éligible à la plupart des aides, les travaux doivent être réalisés par des professionnels labellisés RGERGE : Label « Reconnu garant de l'environnement » des entreprises, nécessaire pour la plupart des aides à la rénovation..

Travailler avec le locataire en place. Notifier les travaux et leurs modalités, planifier en dehors des week-ends, réduire le loyer si les travaux dépassent 21 jours, expliquer le gain de confort et de charges. Après travaux, la révision redevient possible si le logement quitte les classes F et G ; une clause de travaux avec majoration de loyer peut être convenue (module 2.3).

Points clés

G non décent depuis 2025, F en 2028, E en 2034 ; gel des loyers F et G ; audit à la vente des maisons ; isoler, ventiler, puis chauffer et réguler ; MaPrimeRénov'MaPrimeRénov' : Aide de l'État à la rénovation énergétique, gérée par l'ANAH. fortement modifiée au 1er septembre 2026 ; éco-PTZÉco-PTZ : Éco-prêt à taux zéro finançant des travaux de rénovation énergétique, jusqu'à 50 000 €., TVA à 5,5 %, CEECEE : Certificats d'économies d'énergie, qui financent des primes versées par les fournisseurs d'énergie pour des travaux d'économies d'énergie. et déficit foncier majoré jusqu'en 2027.

Pièges à éviter

Changer le chauffage avant d'isoler ; engager des travaux sans simulation DPE ; oublier que l'aide dépend d'artisans RGE et d'une demande préalable ; compter sur le projet de loi pour relouer un logement G.

Textes de référence

Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience) ; loi du 6 juillet 1989, articles 6 et 20-1 ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié ; CCH, articles L. 126-26 et suivants et L. 126-28-1 (audit énergétique) ; décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 (régulation) ; décret n° 2026-822 du 25 août 2026 (MaPrimeRénov') ; CGI, articles 156 et 278-0 bis A.

Quiz 3.9

Exercices d'entraînement 3.9