Objectifs
Connaître en détail le nouveau dispositif JeanbrunJeanbrun (dispositif) : Statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026, permettant d'amortir un logement loué nu à loyer plafonné., les dispositifs toujours ouverts (DenormandieDenormandie : Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement ancien avec travaux dans les villes moyennes éligibles, jusqu'au 31 décembre 2027., Loc'AvantagesLoc'Avantages : Réduction d'impôt pour la location à loyer inférieur au marché conventionnée avec l'ANAH., MalrauxMalraux : Réduction d'impôt pour la restauration complète d'immeubles dans les secteurs patrimoniaux., monuments historiquesMonuments historiques : Régime fiscal permettant de déduire du revenu global les charges d'immeubles classés ou inscrits.), le sort du PinelPinel : Ancienne réduction d'impôt pour l'investissement locatif neuf, fermée aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025. et le plafonnement des avantages fiscaux.
Leçon
1. Le dispositif Jeanbrun (« statut du bailleur privé »), créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026. Il remplace le Pinel, éteint depuis le 1er janvier 2025. C'est une déduction au titre de l'amortissementAmortissement : Constatation comptable de la dépréciation d'un bien sur sa durée d'utilisation, déductible en location meublée au réel, en SCI à l'IS et, sous conditions, dans le dispositif Jeanbrun., dans la catégorie des revenus fonciers (location nueLocation nue : Location d'un logement vide, dont les revenus relèvent des revenus fonciers. au régime réelRégime réel : Régime d'imposition sur les recettes et les charges réelles (revenus fonciers ou BIC).).
| Paramètre | Logement neuf | Logement ancien |
|---|---|---|
| Opérations éligibles | Logement acquis neuf ou en VEFA, ou construit (dépôt du permis de construire), entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 | Logement acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, faisant l'objet de travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition (ou de travaux le rendant neuf), avec une réhabilitation lourde conduisant à une classe énergétique A ou B ; pas de monument historique |
| Type de bâtiment | Logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif | Idem |
| Zonage | Aucun : tout le territoire | Idem |
| Base amortissable | 80 % du prix d'acquisition hors frais (20 % réputés correspondre au terrain) | 80 % de la somme du prix d'acquisition hors frais et du montant des travaux |
| Taux annuel, location intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Taux annuel, location sociale | 4,5 % | 3,5 % |
| Taux annuel, location très sociale | 5,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer (neuf et ancien cumulés) | 8 000 € ; 10 000 € si au moins 50 % des loyers bruts concernés proviennent de logements en location sociale ; 12 000 € si au moins 50 % en location très sociale | Idem |
| Plafond global | Le cumul des amortissements ne peut dépasser la base amortissable | Idem |
Conditions de location : location nue à usage de résidence principaleRésidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure., effective dans les douze mois suivant l'achèvement (ou l'acquisition si elle est postérieure), pendant au moins neuf ans ; loyers plafonnés et locataire respectant des plafonds de ressources (ceux du Pinel pour la location intermédiaire, ceux de Loc'Avantages pour les locations sociale et très sociale) ; interdiction de louer à un membre de son foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré. Option exercée dans la déclaration des revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition, avec l'engagement de location ; elle est irrévocable pour le logement. Les charges (intérêts, travaux, taxe foncièreTaxe foncière : Impôt local annuel dû par le propriétaire au 1er janvier.…) restent déductibles et un déficit peut s'imputer sur le revenu global dans les limites de droit commun du déficit foncierDéficit foncier : Excédent des charges déductibles sur les loyers en location nue, imputable en partie sur le revenu global. (10 700 € hors intérêts). Accessible via une société non soumise à l'IS si l'associé conserve ses parts pendant l'engagement (sans location à un associé ou à sa famille). Non cumulable, pour le même logement, avec les dispositifs Malraux, Pinel, Denormandie ou les réductions outre-mer ; pas de démembrementDémembrement : Division de la propriété entre usufruit et nue-propriété. (sauf décès d'un époux).
En cas de rupture de l'engagement, les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l'année (avec un système de quotient), sauf invalidité, licenciement ou décès. À la revente, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value, comme en LMNPLMNP : Loueur en meublé non professionnel..
Exemple chiffré
Appartement neuf acheté 200 000 € hors frais : base amortissable 160 000 €. Location intermédiaire : 5 600 € déductibles par an (50 400 € sur neuf ans). Location sociale : 7 200 € par an. Location très sociale : 8 800 € par an (le plafond de 12 000 € s'applique si au moins la moitié des loyers concernés relève du très social). Dans l'ancien, un bien acheté 150 000 € avec 45 000 € de travaux ouvre une base de 156 000 € et une déduction de 4 680 € par an en location intermédiaire.
À surveiller
Le projet de loi relance logement (adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, en cours d'examen à l'Assemblée nationale) prévoit d'abaisser le seuil de travaux dans l'ancien de 30 % à 20 % du prix, de remplacer l'exigence d'une étiquette A ou B par un niveau au moins D sans chaudière fonctionnant aux énergies fossiles, et d'ouvrir l'ancien aux maisons individuelles. Tant que le texte n'est pas promulgué, appliquez les règles de la loi de finances pour 2026.
2. Le Denormandie (article 199 novovicies du CGI), ouvert jusqu'au 31 décembre 2027. Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, dans une commune du programme « Action cœur de ville » ou ayant signé une opération de revitalisation de territoire (ORTORT : Opération de revitalisation de territoire, conditionnant notamment l'éligibilité au Denormandie.). Les travaux doivent améliorer la performance énergétique d'au moins 30 % (20 % en habitat collectif) ou porter sur au moins deux catégories de travaux énergétiques. Réduction de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient (plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m²) pour un engagement de location nue de 6, 9 ou 12 ans, avec plafonds de loyers et de ressources. Entre dans le plafonnement global des nichesPlafonnement global des niches : Limite de 10 000 € par an de l'avantage procuré par certaines réductions et crédits d'impôt. fiscales.
3. Loc'Avantages (article 199 tricies du CGI), ouvert jusqu'au 31 décembre 2027. Convention avec l'ANAHANAH : Agence nationale de l'habitat, qui gère MaPrimeRénov' et le conventionnement Loc'Avantages. d'au moins six ans pour louer nu en dessous du marché local : Loc1 (environ −15 %), Loc2 (environ −30 %), Loc3 (environ −45 %, intermédiation locativeIntermédiation locative : Location par l'intermédiaire d'une association ou d'une agence sociale qui sécurise la relation locative. obligatoire), avec plafonds de ressources des locataires et exigence de performance énergétique minimale. Réduction d'impôt annuelle égale à 15 % des loyers bruts en Loc1, 35 % en Loc2 (20 % et 40 % avec intermédiation locative) et 65 % en Loc3. Des primes de l'ANAH peuvent s'ajouter (intermédiation locative, grands logements). Entre dans le plafonnement global.
4. Le Malraux (article 199 tervicies du CGI). Réduction d'impôt pour la restauration complète d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ou un quartier ancien dégradé : 30 % des travaux lorsqu'un plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé (ou en quartier ancien dégradé), 22 % sous plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre années consécutives ; location nue pendant neuf ans. Hors plafonnement global des niches.
5. Les monuments historiques. Les charges et travaux d'un immeuble classé ou inscrit sont déductibles du revenu global sans plafond (selon l'ouverture au public et l'usage), avec un engagement de conservation de quinze ans. Hors plafonnement global.
6. Le déficit foncier. Ce n'est pas un « dispositif » mais un mécanisme de droit commun (module 2.6), hors plafonnement global.
7. Les dispositifs éteints. Pinel et Pinel+ : plus d'investissement nouveau depuis le 1er janvier 2025, mais les engagements en cours (6, 9 ou 12 ans) continuent avec leurs plafonds de loyers et de ressources. Censi-Bouvard (résidences services) : éteint depuis 2023 pour les nouvelles acquisitions. Scellier, Duflot, Borloo, Cosse : réductions et engagements anciens.
8. Un dispositif local. La loi de finances pour 2026 crée une réduction d'impôt de 30 % pour l'acquisition, entre 2029 et 2032, de logements du secteur du Fort des Têtes à Briançon (reconversion après les Jeux olympiques de 2030), avec un engagement d'occupation ou de location de quinze ans.
9. Le plafonnement global des avantages fiscaux (article 200-0 A du CGI). La somme de certaines réductions et crédits d'impôt ne peut réduire l'impôt de plus de 10 000 € par an et par foyer (18 000 € pour certains investissements outre-mer et le cinéma). Y entrent notamment Pinel, Denormandie et Loc'Avantages ; n'y entrent pas Malraux, les monuments historiques, le déficit foncier ni la déduction Jeanbrun (qui réduit le revenu imposable).
| Dispositif | Nature | Ouvert en 2026 | Engagement | Dans le plafond de 10 000 € |
|---|---|---|---|---|
| Jeanbrun | Déduction (amortissement) | Oui, acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 | 9 ans | Non |
| Denormandie | Réduction d'impôt | Oui, jusqu'au 31 décembre 2027 | 6, 9 ou 12 ans | Oui |
| Loc'Avantages | Réduction d'impôt | Oui, jusqu'au 31 décembre 2027 | 6 ans minimum | Oui |
| Malraux | Réduction d'impôt | Oui | 9 ans | Non |
| Monuments historiques | Déduction | Oui | 15 ans | Non |
| Déficit foncier | Imputation | Oui | 3 ans | Non |
| Pinel | Réduction d'impôt | Non (engagements en cours seulement) | 6, 9 ou 12 ans | Oui |
Points clés
Jeanbrun : amortissement en location nue, immeuble collectif, neuf ou ancien lourdement rénové, loyers et ressources plafonnés, neuf ans, plafonds de 8 000 à 12 000 €. Denormandie et Loc'Avantages jusqu'en 2027. Malraux et monuments historiques hors plafond. Pinel fermé aux nouveaux investissements.
Pièges à éviter
Acheter pour l'avantage fiscal un bien mal placé ; ignorer les plafonds de loyers qui réduisent la rentabilité ; rompre l'engagement ; oublier la réintégration des amortissements Jeanbrun dans la plus-value ; confondre le texte en vigueur et le projet de loi.
Textes de référence
Loi n° 2026-103 du 19 février 2026, articles 47 et 57 ; CGI, articles 31 (i et j nouveaux), 32, 150 VB, 199 novovicies, 199 tricies, 199 tervicies, 156 et 200-0 A ; BOFiP.
Quiz 3.4
Exercices d'entraînement 3.4
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