Objectifs
Savoir vérifier qu'un logement peut légalement être loué comme résidence principaleRésidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. et connaître les conséquences d'un logement non décent ou indigne.
Leçon
Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent (article 6 de la loi de 1989Loi du 6 juillet 1989 : Loi fondamentale régissant les baux d'habitation de résidence principale.). Les critères sont fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, complété par les exigences de performance énergétique issues des lois Énergie-Climat et Climat et Résilience.
Critères de décence.
| Famille de critères | Exigences principales |
|---|---|
| Surface et volume | Au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, ou un volume habitable d'au moins 20 m³ |
| Sécurité physique et santé | Clos et couvert assurés (toiture, murs, menuiseries en bon état, pas d'infiltrations) ; garde-corps et escaliers en bon état ; matériaux ne présentant pas de risques manifestes (plomb, amiante) ; réseaux d'électricité et de gaz, chauffage et production d'eau chaude conformes et en bon état ; aération suffisante ; éclairement naturel suffisant dans les pièces principales ; absence de nuisibles et de parasites |
| Équipements | Installation de chauffage adaptée ; alimentation en eau potable avec pression et débit suffisants ; évacuation des eaux usées ; cuisine ou coin cuisine avec évier et possibilité d'installer un appareil de cuisson ; installation sanitaire intérieure (WC séparé de la cuisine et de la pièce de repas, équipement pour la toilette corporelle avec eau chaude et froide) ; réseau électrique permettant l'éclairage et le fonctionnement des appareils courants |
| Performance énergétique | Métropole : classe DPE comprise entre A et F depuis le 1er janvier 2025 (les logements G sont non décents), entre A et E à partir du 1er janvier 2028, entre A et D à partir du 1er janvier 2034. Avant 2025, seuls les logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an étaient visés (depuis le 1er janvier 2023). Outre-mer : calendrier décalé (G non décent en 2028, F en 2031) |
Attention
Le critère énergétique s'applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites intervenus après chaque échéance. Un bail en cours n'est pas anéanti le jour où le logement devient non décent, mais le locataire peut à tout moment exiger la mise en conformité, demander une réduction de loyer ou la suspension du paiement au juge et réclamer des dommages et intérêts. L'article 20-1 de la loi de 1989 prévoit une exception limitée : le juge ne peut pas ordonner des travaux de performance énergétique lorsque le bailleur démontre que la copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. a refusé les travaux sur les parties communes malgré ses diligences, ou en cas de contraintes architecturales ou patrimoniales. Cette exception ne rend pas le logement décent pour autant.
Conséquences de l'indécence. Le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité ; à défaut d'accord, il saisit la commission départementale de conciliation puis le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer, suspendre son paiement ou la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux. Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, la CAF ou la MSA peut conserver l'aide (au lieu de la verser au bailleur) pendant dix-huit mois au plus, le locataire ne payant que le loyer résiduel, le temps que les travaux soient réalisés (dispositif de conservation de l'aide issu de la loi ALUR).
Au-delà de l'indécence : l'habitat indigne. Un logement dangereux pour la santé ou la sécurité des occupants peut faire l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité (police unique issue de l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, articles L. 511-1 et suivants du CCH). Pendant l'arrêté, le loyer cesse d'être dû ; le propriétaire doit réaliser les travaux et, selon les cas, héberger ou reloger les occupants. Les « marchands de sommeil » encourent des peines pénales lourdes (emprisonnement, amendes, confiscation, interdiction d'acheter un bien locatif).
Le permis de louer. Depuis la loi ALUR, une commune ou une intercommunalité peut instituer, dans des secteurs délimités, une déclaration de mise en location (dans les quinze jours suivant la signature du bail) ou une autorisation préalable de mise en locationAutorisation préalable de mise en location : « Permis de louer » instauré par certaines communes pour lutter contre l'habitat indigne. (à obtenir avant de signer). Sanctions : amende jusqu'à 5 000 € en l'absence de déclaration ; jusqu'à 5 000 € en l'absence d'autorisation, portée à 15 000 € en cas de récidive ou de location malgré un refus. Renseignez-vous auprès de la mairie avant toute mise en location.
Autres équipements et normes utiles. Détecteur autonome avertisseur de fumée (DAAFDAAF : Détecteur autonome avertisseur de fumée, obligatoire dans tout logement.) : obligatoire dans tout logement ; il est fourni et installé par le bailleur, entretenu par le locataire (sauf locations saisonnières, meublés, foyers et logements de fonction, où le bailleur s'en charge). Thermostat programmable : l'obligation d'équiper les logements existants d'une régulation de chauffage pièce par pièce est reportée au 1er janvier 2030 (décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025) ; elle incombera au propriétaire. Piscine privée enterrée : dispositif de sécurité normalisé obligatoire (barrière, couverture, abri ou alarme). Gaz et électricité : pas de mise aux normes générale imposée, mais les installations doivent être sûres et un diagnostic est exigé lorsqu'elles ont plus de quinze ans (module 1.5).
Points clés
DécenceDécence : Ensemble des caractéristiques minimales qu'un logement loué doit présenter (sécurité, santé, équipements, surface, performance énergétique). = surface minimale, sécurité, équipements et performance énergétique. Depuis 2025, un logement G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction en métropole. F suivra en 2028, E en 2034. L'indécence expose à des travaux forcés, des baisses de loyer et des dommages et intérêts.
Pièges à éviter
Acheter une petite surface sous les 9 m² ou sous les 2,20 m de hauteur ; relouer un logement G « en attendant les travaux » ; oublier de vérifier l'existence d'un permis de louerPermis de louer : Voir autorisation préalable de mise en location. dans la commune ; négliger le DAAF.
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989, articles 6 et 20-1 ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié (notamment par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023) ; CCH, articles L. 511-1 et suivants (habitat indigne) et L. 634-1 et suivants (permis de louer) ; CCH, article R. 142-2 et suivants (DAAF) ; décret n° 2023-444 du 7 juin 2023 et décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 (régulation du chauffage).
Quiz 1.4
Exercices d'entraînement 1.4
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