Objectifs
Savoir qui paie quoi, conduire des travaux pendant le bail et traiter les sinistres.
Leçon
Qui paie quoi. Le locataire supporte l'entretien courant et les réparations locativesRéparations locatives : Menues réparations et entretien courant à la charge du locataire, listés par le décret n° 87-712. listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; le bailleur supporte tout le reste, et notamment les remplacements dus à la vétustéVétusté : Usure normale d'un bien due au temps, qui reste à la charge du bailleur., à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure.
| Élément | À la charge du locataire | À la charge du bailleur |
|---|---|---|
| Murs, plafonds, sols | Propreté, menus raccords de peinture, rebouchage de trous, remplacement de quelques lames de parquet | Réfection complète liée à l'usure, reprise de fissures, humidité structurelle |
| Menuiseries | Graissage, poignées, petites pièces de serrurerie, vitres cassées, clés perdues | Remplacement des fenêtres vétustes, volets hors d'usage |
| Plomberie | Débouchage, joints, flexibles, robinets | Canalisations encastrées, chauffe-eau en fin de vie |
| Chauffage | Entretien annuel de la chaudière, petites pièces, purge des radiateurs | Remplacement de la chaudière ou des radiateurs vétustes |
| Électricité | Interrupteurs, prises, fusibles, ampoules | Mise en sécurité, tableau électrique, remplacement de l'installation |
| Extérieurs privatifs | Tonte, taille, désherbage, nettoyage des gouttières accessibles | Élagage lourd, abattage, clôtures vétustes |
| Équipements du meublé | Entretien courant, petites réparations | Remplacement des appareils usés normalement |
La règle de fond (article 606 du Code civil) : les grosses réparationsGrosses réparations : Réparations de la structure (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières) à la charge du propriétaire (article 606 du Code civil). (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture) incombent toujours au propriétaire.
Les travaux du bailleur pendant le bail. Le locataire doit laisser exécuter les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives, les travaux nécessaires au maintien en état, les travaux d'amélioration de la performance énergétique et les travaux de mise en décenceDécence : Ensemble des caractéristiques minimales qu'un logement loué doit présenter (sécurité, santé, équipements, surface, performance énergétique). (article 7 e). Le bailleur notifie au préalable la nature et les modalités des travaux ; pas de travaux les samedis, dimanches et jours fériés sans accord ; au-delà de 21 jours, réduction de loyer proportionnelle ; le juge peut interdire ou interrompre des travaux abusifs, vexatoires ou rendant l'usage du logement impossible ou dangereux.
La clause de travaux avec majoration de loyer. Lorsque bailleur et locataire conviennent, par une clause expresse du bail ou un avenant, de travaux d'amélioration que le bailleur réalisera, ils peuvent fixer la majoration de loyer qui s'appliquera après les travaux (article 17-1 II).
Les travaux du locataire. Il peut librement aménager (peinture, étagères, luminaires). Les transformations (abattre une cloison, changer la cuisine) exigent l'accord écrit du bailleur ; à défaut, le bailleur peut exiger la remise en état à ses frais ou conserver les transformations sans indemnité. Deux régimes facilitent certaines demandes : les travaux d'adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie et les travaux de rénovation énergétique listés par décret (décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022), que le locataire réalise à ses frais : il adresse une demande écrite par lettre recommandée, et le silence du bailleur pendant deux mois vaut accord ; le bailleur ne peut alors exiger la remise en état au départ.
Les sinistres. Dégâts des eaux entre logements : la convention IRSIIRSI : Convention entre assureurs d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble (dégâts des eaux, incendie). entre assureurs organise l'indemnisation et la recherche de fuite (l'assureur du local sinistré pilote le dossier pour les dommages courants). Le locataire est responsable des dommages qu'il cause (son assurance multirisque habitation), le bailleur de ceux liés au bâti ou aux équipements (assurance PNOAssurance propriétaire non occupant (PNO) : Assurance de responsabilité civile et de dommages du propriétaire qui n'occupe pas son bien, obligatoire en copropriété.), la copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. de ceux des parties communes. Déclarez tout sinistre dans les cinq jours ouvrés à votre assureur.
TVA sur travaux. Taux de 10 % pour l'amélioration et l'entretien de logements achevés depuis plus de deux ans ; 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique éligibles (étendu en 2026 à certaines pompes à chaleur air-air performantes) ; 20 % pour les travaux assimilés à une construction neuve ou à un agrandissement.
Astuce
Provisionnez chaque année environ 1 % de la valeur du bien pour l'entretien et les remplacements, et conservez toutes les factures : elles servent à la déduction fiscale (location nueLocation nue : Location d'un logement vide, dont les revenus relèvent des revenus fonciers. au réel), à l'amortissementAmortissement : Constatation comptable de la dépréciation d'un bien sur sa durée d'utilisation, déductible en location meublée au réel, en SCI à l'IS et, sous conditions, dans le dispositif Jeanbrun. (meublé au réel), aux garanties des artisans (dix ans pour la garantie décennaleGarantie décennale : Garantie de dix ans due par les constructeurs pour les dommages compromettant la solidité ou l'usage de l'ouvrage.) et au calcul de la plus-value à la revente.
Points clés
Locataire : entretien courant et petites réparations. Bailleur : gros entretien, vétusté, mise en conformité. Travaux du bailleur notifiés et tolérés par le locataire ; au-delà de 21 jours, réduction de loyer. Adaptation et rénovation énergétique par le locataire : silence de deux mois vaut accord.
Pièges à éviter
Laisser un locataire changer seul une chaudière ; imputer au locataire le remplacement d'un équipement usé ; démarrer des travaux sans notification ; négliger de déclarer un sinistre.
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989, articles 6, 7 et 17-1 ; décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; Code civil, articles 605, 606, 1720, 1724, 1754 et 1755 ; décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 ; CGI, articles 278-0 bis A et 279-0 bis (TVA à taux réduit).
Quiz 2.3
Exercices d'entraînement 2.3
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.