Objectifs
Prévenir et régler les litiges, connaître les juridictions et les délais, et réagir face aux situations graves (squatSquat : Occupation d'un local par une personne entrée par voie de fait, sans droit ni titre., discrimination, logement dangereux).
Leçon
Les litiges les plus fréquents. Restitution du dépôt de garantieDépôt de garantie : Somme versée par le locataire à l'entrée pour garantir ses obligations, restituée en fin de bail., régularisation des chargesRégularisation des charges : Comparaison annuelle entre provisions versées et charges réelles., décenceDécence : Ensemble des caractéristiques minimales qu'un logement loué doit présenter (sécurité, santé, équipements, surface, performance énergétique). et travaux, validité d'un congé, révision ou complément de loyerComplément de loyer : Supplément autorisé en zone d'encadrement pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles., troubles de voisinage, sous-locationSous-location : Location par le locataire de tout ou partie du logement, interdite sans accord écrit du bailleur., impayés (module 2.13).
Les voies amiables. La commission départementale de conciliation (CDCCDC : Commission départementale de conciliation, gratuite, compétente pour les litiges de loyers, charges, réparations, dépôt de garantie et congés.), paritaire et gratuite, traite les litiges de loyer (réévaluation, complément, encadrement), de charges, d'état des lieuxÉtat des lieux : Description contradictoire du logement à l'entrée et à la sortie du locataire., de dépôt de garantie, de réparations, de décence et de congés ; elle rend un avis dans les deux mois. Les conciliateurs de justice (gratuits) et les médiateurs complètent le dispositif. Pour une demande en paiement jusqu'à 5 000 € ou un conflit de voisinage, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe obligatoire avant de saisir le tribunal (article 750-1 du Code de procédure civile), sauf exceptions (urgence, motif légitime).
Le juge. Le juge des contentieux de la protectionJuge des contentieux de la protection : Juge du tribunal judiciaire compétent pour les litiges de bail d'habitation. du tribunal judiciaire est compétent pour les baux d'habitation. L'avocat n'est pas obligatoire devant lui ; la procédure est orale. Les jugements portant sur des demandes jusqu'à 5 000 € sont rendus en dernier ressort (pas d'appel, seulement un pourvoi en cassation). Depuis 2026, un droit de timbre de 50 € est dû pour la plupart des instances civiles (hors injonction de payerInjonction de payer : Procédure simplifiée de recouvrement d'une créance certaine devant le juge. et bénéficiaires de l'aide juridictionnelle).
La preuve. Écrits datés, lettres recommandées, états des lieux, photographies horodatées, constats de commissaire de justiceCommissaire de justice : Officier public et ministériel issu de la fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs judiciaires., attestations de témoins conformes au Code de procédure civile, factures et devis, courriels. Tout ce qui est important se fait par écrit.
Les délais à connaître.
| Action | Délai |
|---|---|
| Actions dérivant d'un bail d'habitation (loyers, charges, dépôt de garantie, réparations) | 3 ans (article 7-1) |
| Demande de révision du loyer par le bailleur | 1 an après la date de révision |
| Contestation du complément de loyer | 3 mois après la signature du bail |
| Action en diminution de loyer pour dépassement de l'encadrement | Pendant le bail ; remboursement du trop-perçu dans la limite de la prescription de 3 ans |
| Garantie décennale des constructeurs | 10 ans à compter de la réception |
| Action en réduction de prix (surface Carrez) | 1 an après l'acte de vente |
| Exécution d'un jugement | 10 ans |
Squat : la procédure administrative accélérée. L'occupation illicite d'un logement (domicile principal ou secondaire, et depuis la loi du 27 juillet 2023Loi du 27 juillet 2023 : Loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, qui a aussi modifié la procédure d'impayés. tout local à usage d'habitation, même vide de meubles) relève de l'article 38 de la loi DALODALO : Droit au logement opposable ; la loi DALO de 2007 contient aussi la procédure administrative d'évacuation des squatteurs (article 38). : le propriétaire ou le locataire dépose plainte, prouve que le logement est son domicile ou sa propriété, fait constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire (ou un commissaire de justice) et demande au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux. Le préfet statue sous 48 heures ; le délai laissé aux occupants est d'au moins 24 heures ; à défaut, évacuation forcée. La trêve hivernaleTrêve hivernale : Période du 1er novembre au 31 mars pendant laquelle les expulsions locatives ne peuvent être exécutées. ne s'applique pas. Le préfet ne peut refuser que pour un motif impérieux d'intérêt général, qu'il doit motiver. Sanctions pénales : violation de domicile, trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende (article 226-4 du Code pénal) ; introduction et maintien dans un local par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, deux ans et 30 000 € (article 315-1) ; propagande ou publicité incitant au squat, 3 750 € d'amende. Le propriétaire d'un logement squatté est exonéré de son obligation d'entretien envers les occupants.
Attention
Même face à un squat, ne vous faites jamais justice vous-même : forcer un occupant à partir sans le concours de l'État est un délit (trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende, article 226-4-2 du Code pénal).
Discrimination. Délit puni de trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende ; les « testings » sont admis comme preuve ; le Défenseur des droits peut être saisi. Formez vos mandataires et gardez une trace des critères objectifs de sélection.
Habitat indigne et marchands de sommeil. Le maire et le préfet disposent d'une police administrative unique (arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité) : suspension des loyers, obligation d'hébergement ou de relogement des occupants aux frais du propriétaire, travaux d'office. Soumettre une personne vulnérable à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine est un délit lourdement sanctionné (emprisonnement, amende, confiscation, interdiction d'acheter un bien immobilier pendant dix ans).
Où trouver de l'aide. L'ADILADIL : Agence départementale d'information sur le logement, qui délivre gratuitement des conseils juridiques, financiers et fiscaux neutres. de votre département (conseil juridique et financier gratuit et neutre), les points-justice, un avocat (idéalement avec une assurance de protection juridique), un commissaire de justice pour les constats et actes.
Points clés
Écrire, prouver, concilier ; saisir la CDC pour les litiges de loyer et de charges ; tentative amiable obligatoire jusqu'à 5 000 € ; prescriptionPrescription : Délai au-delà duquel une action en justice n'est plus recevable (trois ans pour les actions dérivant d'un bail d'habitation). de trois ans ; squat : procédure préfectorale en 48 heures, hors trêve ; jamais de justice privée.
Pièges à éviter
Laisser passer le délai de trois ans ; saisir le juge sans tentative amiable quand elle est obligatoire ; confondre squat et impayé ; perdre les preuves (états des lieux, courriers).
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989, articles 7-1 et 20 ; loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, article 38 ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; Code pénal, articles 225-1, 225-14, 226-4, 226-4-2 et 315-1 ; Code de procédure civile, article 750-1 ; CCH, articles L. 511-1 et suivants (police de la sécurité et de la salubrité).
Quiz 3.10
Exercices d'entraînement 3.10
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.