Objectifs
Savoir quels diagnostics fournir, quand, pour combien de temps, et ce que l'on risque en leur absence.
Leçon
Le dossier de diagnostic technique (DDT) est annexé au bail (article 3-3 de la loi de 1989Loi du 6 juillet 1989 : Loi fondamentale régissant les baux d'habitation de résidence principale.). Il est établi par un diagnostiqueur certifié et assuré, sauf l'état des risquesÉtat des risques : Diagnostic informant le locataire ou l'acquéreur des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, bruit et érosion. que le bailleur peut remplir lui-même.
| Diagnostic | Quand est-il exigé en location | Durée de validité | Observations |
|---|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Toujours, pour les logements loués comme résidence principale (et désormais pour certains meublés de tourisme) | 10 ans ; les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023, et ceux réalisés du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 depuis le 1er janvier 2025 | Opposable depuis le 1er juillet 2021 : le locataire peut invoquer une erreur ; la classe doit figurer dans l'annonce et dans le bail |
| État des risques (ERP) | Toujours ; son contenu dépend de la commune (plans de prévention, sismicité, radon, pollution des sols, recul du trait de côte, sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles) | Moins de 6 mois à la date de signature | À défaut, le locataire peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer |
| Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | Illimitée si absence de plomb au-delà du seuil ; 6 ans sinon | En cas de revêtements dégradés contenant du plomb, le bailleur doit faire les travaux |
| État de l'installation intérieure d'électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans | Identifie les anomalies de sécurité |
| État de l'installation intérieure de gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans | Idem |
| Dossier amiante des parties privatives (DAPP) | Immeuble collectif dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 | Tenu à la disposition du locataire, non annexé | Le locataire peut en demander communication |
| Information sur les nuisances sonores aériennes | Logement situé dans une zone d'un plan d'exposition au bruit d'aérodrome | — | Document d'information annexé au bail |
| Surface habitable | Toujours (mention dans le bail) | — | Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut obtenir une baisse proportionnelle du loyer (article 3-1) |
Définition
Le DPEDPE : Diagnostic de performance énergétique, classant le logement de A à G selon sa consommation et ses émissions de gaz à effet de serre. classe le logement de A à G selon deux indicateurs : la consommation d'énergie primaire (kWh par m² et par an) et les émissions de gaz à effet de serre (kg de CO2 par m² et par an). La plus mauvaise des deux étiquettes l'emporte (« double seuil »). Seuils en énergie primaire : A jusqu'à 70, B jusqu'à 110, C jusqu'à 180, D jusqu'à 250, E jusqu'à 330, F jusqu'à 420, G au-delà. Seuils d'émissions : A jusqu'à 6, B jusqu'à 11, C jusqu'à 30, D jusqu'à 50, E jusqu'à 70, F jusqu'à 100, G au-delà. Des seuils adaptés s'appliquent aux logements de moins de 40 m² (depuis le 1er juillet 2024) et aux logements situés à plus de 800 m d'altitude.
Nouveau
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Un logement chauffé à l'électricité peut ainsi gagner une classe sans travaux. Les propriétaires d'un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 peuvent télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite ; elle a la même durée de validité que le DPE d'origine.
Nouveau
L'arrêté du 19 août 2026 abaisse encore ce coefficient à 1,7 pour les DPE et les audits énergétiques établis à partir du 1er janvier 2027 ; une attestation gratuite de nouvelle étiquette sera là aussi téléchargeable sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Avant d'engager des travaux sur un logement chauffé à l'électricité, générez cette attestation : le logement peut changer de classe sans travaux.
Obligations liées au DPE dans la vie du bail. La classe énergétique et une estimation des dépenses annuelles d'énergie figurent dans l'annonce ; les logements F et G portent la mention « logement à consommation énergétique excessive ». La classe doit également figurer dans le bail (depuis le 1er janvier 2025, décret n° 2023-796). Enfin, depuis le 24 août 2022 en métropole (1er juillet 2024 outre-mer), le loyer d'un logement classé F ou G ne peut être ni révisé, ni majoré à la relocation, ni réévalué au renouvellement (module 2.1).
Diagnostics propres à la vente, à ne pas confondre. Audit énergétiqueAudit énergétique : Étude obligatoire pour la vente de certaines maisons et immeubles en monopropriété peu performants, proposant des scénarios de travaux. réglementaire (maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G depuis 2023, E depuis le 1er janvier 2025, D à partir de 2034), termites, mérule, assainissement non collectif, métrage Carrez, état datéÉtat daté : Document établi par le syndic lors de la vente d'un lot, indiquant les sommes dues. de copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. : ils ne sont pas exigés pour louer, mais vous les recevrez en achetant.
Sanctions et risques. Un diagnostic absent ou erroné engage la responsabilité du bailleur : réduction de loyer, dommages et intérêts, voire résolution du bail pour l'état des risques. Pour le DPE, l'erreur peut aussi exposer le diagnostiqueur, dont la responsabilité peut être recherchée.
Points clés
DPE, état des risques, plomb (avant 1949), électricité et gaz (installations de plus de 15 ans), information bruit (zones d'aérodrome) et surface habitableSurface habitable : Surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, gaines et embrasures, et hors parties de moins de 1,80 m de hauteur. : c'est le socle. Le DPE est opposable, sa classe apparaît dans l'annonce et le bail, et conditionne la décenceDécence : Ensemble des caractéristiques minimales qu'un logement loué doit présenter (sécurité, santé, équipements, surface, performance énergétique). et l'évolution du loyer.
Pièges à éviter
Réutiliser un DPE devenu caduc ; oublier que l'état des risques doit dater de moins de six mois ; ignorer l'attestation 2026 qui peut faire gagner une classe à un logement chauffé à l'électricité ; annoncer une classe erronée.
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989, articles 3-1 et 3-3 ; CCH, articles L. 126-26 et suivants (DPE) ; Code de l'environnement, article L. 125-5 (état des risques) ; Code de la santé publique, articles L. 1334-5 et suivants (plomb) ; arrêté du 31 mars 2021 (méthode 3CL) ; arrêté du 13 août 2025 (coefficient 1,9).
Quiz 1.5
Exercices d'entraînement 1.5
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.