Module 3.5 Les plus-values immobilières

Objectifs

Calculer l'impôt dû à la revente, connaître les exonérations et les cas particuliers (LMNPLMNP : Loueur en meublé non professionnel., JeanbrunJeanbrun (dispositif) : Statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026, permettant d'amortir un logement loué nu à loyer plafonné., sociétés).

Leçon

Champ. Les particuliers et les sociétés à l'IR (SCISCI : Société civile immobilière, outil de détention et de transmission d'immeubles.) sont imposés sur la plus-value réalisée lors de la cession d'un immeuble ou de parts de société à prépondérance immobilière. Le notaire calcule, déclare (formulaire 2048-IMM) et paie l'impôt sur le prix de vente.

Calcul.

Prix de cession retenu = prix de vente − frais de cession (diagnostics, mainlevée, commission d'agence à la charge du vendeur…)
Prix d'acquisition majoré = prix d'achat
    + frais d'acquisition réels ou forfait de 7,5 %
    + travaux réels non déduits (facturés par des entreprises) ou forfait de 15 % après 5 ans de détention
    − amortissements déduits en LMNP (hors résidences services) ou au titre du dispositif Jeanbrun
Plus-value brute = prix de cession retenu − prix d'acquisition majoré

Abattements pour durée de détention.

Taux global : 36,2 % avant abattementsAbattement : Réduction forfaitaire d'une base imposable (par exemple 30 % au micro-foncier, 50 % au micro-BIC, abattements pour durée de détention des plus-values). (19 % + 17,2 % ; la hausse de CSGCSG : Contribution sociale généralisée, principale composante des prélèvements sociaux. de 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières). Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 € (hors terrains à bâtir).

Principales exonérations. Résidence principaleRésidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. au jour de la cession (vendue dans un délai normal après le départ) ; première cession d'un logement autre que la résidence principale si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes et réemploie le prix dans l'achat de sa résidence principale dans les 24 mois (exonération à proportion du prix réemployé) ; prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € ; certains retraités et invalides aux revenus modestes ; cessions à un organisme de logement social, à une collectivité ou à un opérateur s'engageant à produire du logement social ou intermédiaire, prorogées jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026 ; abattement de 70 % dans les périmètres de grandes opérations d'urbanisme et d'opérations de revitalisation de territoire sous conditions, également prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 ; expropriation avec remploi.

Cas particuliers.

Leviers d'optimisation licites. Conserver jusqu'aux seuils de 22 et 30 ans ; conserver les factures de travaux réels lorsqu'elles dépassent le forfait de 15 % (en location nueLocation nue : Location d'un logement vide, dont les revenus relèvent des revenus fonciers., seuls les travaux non déduits des revenus fonciers peuvent majorer le prix) ; intégrer dans le plan d'investissement la réintégration des amortissementsAmortissement : Constatation comptable de la dépréciation d'un bien sur sa durée d'utilisation, déductible en location meublée au réel, en SCI à l'IS et, sous conditions, dans le dispositif Jeanbrun. en meublé ; donner le bien avant de le vendre dans une logique familiale sincère (la valeur de donation devient le prix d'acquisition du donataire), en évitant tout montage artificiel constitutif d'abus de droitAbus de droit : Montage artificiel à but exclusivement ou principalement fiscal, que l'administration peut écarter avec des pénalités..

Points clés

19 % + 17,2 % avec abattements progressifs, exonération d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ; forfaits de 7,5 % (frais) et 15 % (travaux après 5 ans) ; surtaxe au-delà de 50 000 € ; amortissements LMNP et Jeanbrun réintégrés.

Pièges à éviter

Majorer le prix de travaux déjà déduits des revenus fonciers ; oublier la surtaxe ; ignorer l'effet des amortissements en meublé ; vendre quelques mois avant un palier d'abattement sans l'avoir calculé.

Textes de référence

CGI, articles 150 U à 150 VH (notamment 150 U II, 150 VB, 150 VC, 150 VD, 150 VE) et 1609 nonies G (surtaxe) ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, articles 47, 52 et 54.

Quiz 3.5

Exercices d'entraînement 3.5