Objectifs
Maîtriser les régimes spécifiques : colocationColocation : Location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale., bail mobilitéBail mobilité : Bail meublé de 1 à 10 mois réservé aux personnes en formation, études, stage, apprentissage, service civique, mutation ou mission temporaire., location à un proche, sous-locationSous-location : Location par le locataire de tout ou partie du logement, interdite sans accord écrit du bailleur., location d'une chambre, cohabitation intergénérationnelle.
Leçon
La colocation (article 8-1). C'est la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principaleRésidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. (les époux et partenaires de PACS ne sont pas des colocataires entre eux).
| Formule | Fonctionnement | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| Bail unique | Tous les colocataires signent le même bail ; une clause de solidarité rend chacun redevable de la totalité du loyer | Simplicité, loyer global sécurisé | Départs et arrivées à gérer par avenant ; solidarité limitée dans le temps |
| Baux individuels (location « à la chambre ») | Chaque locataire a son bail pour une chambre privative et l'usage des parties communes | Chaque départ est indépendant ; loyers souvent optimisés | Gestion plus lourde ; chaque chambre doit respecter les critères de surface d'une pièce décente (9 m² et 2,20 m, ou 20 m³) ; la somme des loyers reste soumise aux plafonds d'encadrement |
La solidarité du colocataire qui part (et celle de sa cautionCaution : Personne qui s'engage à payer les dettes locatives du locataire défaillant.) cesse lorsqu'un nouveau colocataire le remplace au bail, et au plus tard six mois après la fin de son préavis. Les charges peuvent être forfaitaires. Chaque colocataire peut percevoir une aide au logement. La colocation meublée à bail unique est la formule la plus courante en investissement locatif (module 3.1).
Le bail mobilité (articles 25-12 à 25-18). Location meubléeLocation meublée : Location d'un logement équipé du mobilier nécessaire pour y vivre, selon une liste réglementaire. de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible, réservée à un locataire qui, à la date de prise d'effet, est en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire de service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Le bail mentionne expressément « bail mobilité », le motif et la durée, faute de quoi il est requalifié en bail meublé d'un an. Pas de dépôt de garantieDépôt de garantie : Somme versée par le locataire à l'entrée pour garantir ses obligations, restituée en fin de bail. (VisaleVisale : Garantie gratuite d'Action Logement couvrant les impayés et dégradations locatives. possible), charges au forfait, préavis du locataire d'un mois, aucune possibilité de congé pour le bailleur. La durée peut être modifiée une fois par avenant sans dépasser dix mois au total. Si les parties veulent poursuivre, elles signent un bail meublé classique.
Nouveau
Selon les informations disponibles, une loi du 26 novembre 2025 permet, dans les résidences à vocation d'emploi (ensembles immobiliers dédiés aux travailleurs en mobilité), de conclure des baux mobilité d'une semaine à dix-huit mois ; un décret d'application est attendu. Vérifiez sa publication avant de vous en prévaloir.
Louer à un membre de sa famille. C'est possible, mais attention : les aides au logement ne sont pas versées si le logement appartient à un ascendant ou descendant du locataire (ou de son conjoint) ; les dispositifs fiscaux (JeanbrunJeanbrun (dispositif) : Statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026, permettant d'amortir un logement loué nu à loyer plafonné., DenormandieDenormandie : Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement ancien avec travaux dans les villes moyennes éligibles, jusqu'au 31 décembre 2027., Loc'AvantagesLoc'Avantages : Réduction d'impôt pour la location à loyer inférieur au marché conventionnée avec l'ANAH.…) excluent en général la famille proche ; un loyer anormalement bas peut conduire l'administration à contester la déduction des charges. Un logement mis gratuitement à disposition ne génère pas de revenu, mais ses charges ne sont pas déductibles.
La sous-location. Interdite sans l'accord écrit du bailleur, qui doit porter aussi sur le prix ; le sous-loyer au m² ne peut excéder le loyer principal ; le locataire remet au sous-locataire l'autorisation écrite et une copie du bail ; le sous-locataire n'a aucun droit au maintien dans les lieux à la fin du bail principal. En cas de sous-location illicite (typiquement sur une plateforme de location touristique), le bailleur peut demander la résiliation du bail et la restitution des sous-loyers, qui sont des fruits civils lui revenant (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 septembre 2019, n° 18-20.727).
Louer une chambre chez soi. Les loyers perçus pour la location d'une partie de sa résidence principale sont exonérés d'impôt sur le revenu si la pièce constitue la résidence principale du locataire (ou son logement de travailleur saisonnier) et si le loyer reste « raisonnable », c'est-à-dire inférieur à des plafonds annuels par m² fixés chaque année par l'administration, distincts pour l'Île-de-France et les autres régions (article 35 bis du CGI).
La cohabitation intergénérationnelle solidaire. Une personne de 60 ans et plus peut louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans, moyennant une contrepartie financière modeste et, éventuellement, de menus services ; le contrat relève d'un régime spécifique (article L. 118-1 du Code de l'action sociale et des familles), hors loi de 1989Loi du 6 juillet 1989 : Loi fondamentale régissant les baux d'habitation de résidence principale..
Le bail civil. Pour une résidence secondaire, un logement loué à une société pour y loger un salarié ou un dirigeant, ou une occupation réellement temporaire qui ne constitue pas une résidence principale ; il relève du Code civil (durée, congé et loyer libres), sous le contrôle du juge qui vérifie l'usage réel.
Points clés
Colocation : bail unique solidaire ou baux individuels, solidarité limitée à six mois après le départ. Bail mobilité : 1 à 10 mois, motif obligatoire, pas de dépôt de garantie, charges au forfait. Sous-location : accord écrit du bailleur, loyer plafonné, restitution des sous-loyers en cas de fraude.
Pièges à éviter
Conclure un bail mobilité avec un salarié en CDI local ; oublier que la somme des loyers de colocation est plafonnée en zone d'encadrement ; louer à son enfant en espérant qu'il touche l'APLAPL : Aide personnalisée au logement, versée par la CAF ou la MSA au locataire ou directement au bailleur (tiers payant). ; tolérer une sous-location sans écrit.
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989, articles 8, 8-1, 25-12 à 25-18 ; CGI, article 35 bis ; Code de l'action sociale et des familles, article L. 118-1 ; Code de la construction et de l'habitation, livre VIII (aides personnelles au logement) ; Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727.
Quiz 2.5
Exercices d'entraînement 2.5
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.