Objectifs
Choisir entre détention en nom propre, indivisionIndivision : Propriété d'un même bien par plusieurs personnes sans division matérielle des parts., SCISCI : Société civile immobilière, outil de détention et de transmission d'immeubles. à l'impôt sur le revenu, SCI à l'impôt sur les sociétés, SARL de familleSARL de famille : Société entre membres d'une même famille pouvant opter pour l'impôt sur le revenu, adaptée à la location meublée. et pierre-papier.
Leçon
En nom propre. Simplicité, accès aux régimes micro, plus-value des particuliers avec abattementsAbattement : Réduction forfaitaire d'une base imposable (par exemple 30 % au micro-foncier, 50 % au micro-BIC, abattements pour durée de détention des plus-values). pour durée de détention, déficit foncierDéficit foncier : Excédent des charges déductibles sur les loyers en location nue, imputable en partie sur le revenu global. imputable. Limites : indivision automatique au décès, gestion à plusieurs difficile.
L'indivision (articles 815 et suivants du Code civil). Situation fréquente (achat à deux, succession). Les actes d'administration (conclure un bail d'habitation, gérer) exigent une majorité des deux tiers des droits indivis ; les actes de disposition l'unanimité, mais les indivisaires détenant deux tiers peuvent demander au tribunal l'autorisation de vendre. « Nul n'est tenu de rester dans l'indivision » : un indivisaire peut provoquer le partage. Une convention d'indivision (durée déterminée de cinq ans au plus renouvelable, ou indéterminée) organise la gestion.
La société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu. Société de personnes (au moins deux associés) dont les statuts fixent l'objet, le capital, les pouvoirs du gérant et les règles de cession des parts (agrément). Les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leurs parts. Fiscalement transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers ; déficit foncier possible ; plus-value des particuliers. Elle facilite la gestion à plusieurs et la transmission (donation progressive de parts, éventuellement démembrées, avec une décoteDécote : Réduction de l'impôt pour les contribuables proches d'un seuil (IFI, impôt sur le revenu) ou réduction de valeur d'un bien ou de parts. possible pour défaut de liquidité). Elle ne doit pas exercer habituellement une activité commerciale comme la location meubléeLocation meublée : Location d'un logement équipé du mobilier nécessaire pour y vivre, selon une liste réglementaire. : au-delà d'une activité accessoire (recettes commerciales supérieures à 10 % des recettes totales), elle devient passible de l'impôt sur les sociétés. Coûts : rédaction des statuts, immatriculation, comptabilité, assemblée annuelle, déclaration des bénéficiaires effectifs.
La SCI à l'impôt sur les sociétés. Sur option (révocable jusqu'à la fin du cinquième exercice, puis définitive). La société déduit ses charges et amortit le bâti ; son bénéfice est taxé à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % (sous conditions pour le taux réduit). La location meublée est possible. Mais les dividendes distribués subissent le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociauxPrélèvements sociaux : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine (17,2 % ou 18,6 % selon les revenus).) ou le barème, et la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable (prix diminué des amortissementsAmortissement : Constatation comptable de la dépréciation d'un bien sur sa durée d'utilisation, déductible en location meublée au réel, en SCI à l'IS et, sous conditions, dans le dispositif Jeanbrun.), sans abattement pour durée de détention, puis taxée à l'IS. Les sociétés à l'IS peuvent aussi devoir la contribution sur les revenus locatifs (2,5 % des loyers des locaux achevés depuis plus de quinze ans). Adaptée à une stratégie de capitalisation longue sans distribution ; pénalisante pour qui veut revendre et percevoir le produit.
La SARL de famille (article 239 bis AA du CGI). SARL constituée entre membres d'une même famille (ligne directe, frères et sœurs, conjoints, partenaires de PACS) qui peut opter pour l'impôt sur le revenu : elle permet d'exercer la location meublée à plusieurs en conservant le régime LMNPLMNP : Loueur en meublé non professionnel. ou LMPLMP : Loueur en meublé professionnel, dont les recettes dépassent 23 000 € et les autres revenus d'activité du foyer. au niveau de chaque associé.
Les autres véhicules. SAS ou SARL à l'IS pour les activités commerciales (courte durée intensive, marchand de biens) ; holding pour des patrimoines importants ; société civile de placement immobilier (SCPISCPI : Société civile de placement immobilier, qui collecte l'épargne pour acquérir un parc immobilier.) : parts d'une société qui détient un parc (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel), frais de souscription de 8 à 12 %, délai de jouissance, revenus imposés comme revenus fonciers (les revenus de source étrangère des SCPI européennes sont imposés dans l'État de situation et, selon les conventions, échappent aux prélèvements sociaux français), valeur des parts non garantie, liquidité parfois bloquée ; organisme de placement collectif immobilier (OPCI) ; sociétés foncières cotées (SIIC) ; financement participatif immobilier (prêt à un promoteur, risque de défaut, ce n'est pas de l'investissement locatif).
Tableau de synthèse.
| Critère | Nom propre | SCI à l'IR | SCI à l'IS | SARL de famille à l'IR |
|---|---|---|---|---|
| Location nue | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Location meublée | Oui | Non (hors accessoire) | Oui | Oui |
| Imposition courante | Revenus fonciers ou BIC | Revenus fonciers des associés | IS 15 % / 25 % | BIC des associés |
| Amortissement | Meublé au réel, Jeanbrun | Jeanbrun uniquement | Oui | Oui |
| Déficit sur revenu global | Oui (foncier) | Oui (foncier) | Non | Non |
| Plus-value | Particuliers, abattements | Particuliers, abattements | Professionnelle, sans abattement | Particuliers (LMNP) ou professionnelle (LMP) |
| Transmission | Indivision | Donation de parts facilitée | Donation de parts | Donation de parts |
| Coût et formalités | Faibles | Moyens | Élevés | Élevés |
Points clés
La structure se choisit selon le projet (location nueLocation nue : Location d'un logement vide, dont les revenus relèvent des revenus fonciers. ou meublée), l'horizon, la volonté de distribuer, la revente envisagée et la transmission. La SCI à l'IR est l'outil patrimonial et familial ; la SCI à l'IS un outil de capitalisation ; la SARL de famille le véhicule du meublé à plusieurs.
Pièges à éviter
Créer une SCI à l'IR pour faire du meublé ; opter pour l'IS en visant une revente à court terme ; oublier la responsabilité indéfinie des associés de SCI ; négliger la rédaction des statuts (gérance, agrément, sort des parts au décès).
Textes de référence
Code civil, articles 815 et suivants (indivision), 1832 et suivants (sociétés), 1845 et suivants (sociétés civiles), 1857 ; CGI, articles 8, 206-2, 219, 239, 239 bis AA et 234 nonies ; CGI, article 150 UB (cession de parts).
Quiz 3.3
Exercices d'entraînement 3.3
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