Objectifs
Mener une recherche méthodique, analyser un bien et une copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes., sécuriser l'offre et l'avant-contrat, calculer les frais et connaître les spécificités du neuf et de l'achat occupé.
Leçon
Étudier le marché local. Démographie et emploi (INSEE), présence d'étudiants et d'entreprises, transports, projets urbains ; tension locative (délai de relocation, nombre d'annonces, avis des agences) ; prix réels de vente (base publique « Demandes de valeurs foncières », DVFDVF : Base publique « Demandes de valeurs foncières » recensant les ventes immobilières réelles., sur data.gouv.fr et son application cartographique) ; loyers constatés (observatoires) ; vacance ; taux de taxe foncièreTaxe foncière : Impôt local annuel dû par le propriétaire au 1er janvier. ; règles locales (zone tendueZone tendue : Commune où la demande de logements excède fortement l'offre, soumise à des règles particulières (relocation, préavis réduit, taxe sur la vacance)., encadrement, permis de louerPermis de louer : Voir autorisation préalable de mise en location., changement d'usageChangement d'usage : Autorisation administrative nécessaire dans certaines villes pour transformer un logement en local d'une autre nature, dont la location touristique répétée., quotas de meublés de tourisme) ; risques naturels et technologiques (Géorisques).
Analyser le bien. Emplacement (à la rue près), typologie adaptée à la demande (studio et T2 pour les étudiants et jeunes actifs, T3 et T4 pour les familles ou la colocationColocation : Location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale.), étage et ascenseur, luminosité, bruit, stationnement, extérieur, état (toiture, humidité, électricité, plomberie, menuiseries), classe DPEDPE : Diagnostic de performance énergétique, classant le logement de A à G selon sa consommation et ses émissions de gaz à effet de serre. et budget pour atteindre au moins E avant 2034 et idéalement D, surface habitableSurface habitable : Surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, gaines et embrasures, et hors parties de moins de 1,80 m de hauteur. et agencement. Faites chiffrer les travaux avant l'offre.
Analyser la copropriété. Demandez : les trois derniers procès-verbaux d'assemblée généraleAssemblée générale : Réunion des copropriétaires qui prend les décisions de la copropriété selon différentes majorités., le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, le carnet d'entretien, le diagnostic technique global ou le plan pluriannuel de travauxPlan pluriannuel de travaux : Programme de travaux sur dix ans obligatoire dans les copropriétés de plus de quinze ans., le DPE collectifDPE collectif : DPE établi à l'échelle d'un immeuble en copropriété. s'il existe, la fiche synthétique, les appels de charges des deux derniers exercices, le montant du fonds de travauxFonds de travaux : Épargne obligatoire de la copropriété pour financer les travaux futurs. attaché au lot, les impayés et procédures en cours. Cherchez les travaux votés ou à venir (ravalement, toiture, ascenseur, isolation) : ils pèseront sur vous.
Offre et avant-contrat. L'offre d'achat se fait par écrit, avec un délai de validité ; acceptée, elle engage déjà les parties sur la chose et le prix. Puis on signe un avant-contrat chez le notaire ou par l'intermédiaire de l'agence :
| Avant-contrat | Principe | Points clés |
|---|---|---|
| Promesse unilatérale de vente | Le vendeur s'engage, l'acquéreur dispose d'une option | Indemnité d'immobilisation d'environ 10 % ; enregistrement dans les dix jours si acte sous seing privé |
| Compromis (promesse synallagmatique) | Les deux parties s'engagent | Dépôt de garantie de 5 à 10 % séquestré |
L'acquéreur non professionnel d'un logement bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours après la notification de l'avant-contrat. Les conditions suspensives protègent l'acquéreur : obtention du prêt (durée minimale d'un mois ; prévoyez en pratique 45 à 60 jours et des caractéristiques de prêt réalistes), absence de préemption (droit de préemptionDroit de préemption : Droit d'acquérir un bien en priorité (commune, locataire en cas de congé pour vente). urbain de la commune), absence de servitudes graves, obtention d'un permis ou d'une autorisation si nécessaire.
Les frais d'acquisition dans l'ancien. Ils comprennent les droits de mutation à titre onéreux (DMTODMTO : Droits de mutation à titre onéreux, principale composante des frais d'acquisition dans l'ancien., articles 683 et 1594 D du CGI), les émoluments du notaire (barème réglementé dégressif), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et les débours et formalités.
| Composante des DMTO | Taux |
|---|---|
| Taxe départementale | 3,80 % de droit commun ; la quasi-totalité des départements appliquent 4,50 % et une majorité a voté le taux de 5 % autorisé pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 (sauf primo-accédants achetant leur résidence principale) : vérifiez le taux de votre département |
| Taxe communale | 1,20 % |
| Frais d'assiette et de recouvrement | 2,37 % du montant de la taxe départementale |
Exemple chiffré
Appartement ancien de 200 000 €. DMTO : 11 613 € avec un taux départemental de 4,50 %, 12 637 € à 5 %. Émoluments du notaire : environ 2 400 € TTC. Contribution de sécurité immobilière : 200 €. Débours et formalités : environ 1 000 €. Total : environ 15 200 € à 16 200 €, soit 7,6 % à 8,1 % du prix. Le mobilier vendu avec le bien, évalué de façon réaliste et listé à l'acte, n'est pas soumis aux DMTO.
Acheter neuf ou en VEFA. Frais de notaire réduits (environ 2 à 3 %), exonération temporaire de taxe foncière, normes récentes (RE2020RE2020 : Réglementation environnementale applicable aux constructions neuves.), garanties constructeur. En vente en l'état futur d'achèvement, on signe d'abord un contrat de réservation (dépôt de garantieDépôt de garantie : Somme versée par le locataire à l'entrée pour garantir ses obligations, restituée en fin de bail. de 5 % au plus si la vente doit être conclue dans l'année, 2 % entre un et deux ans, aucun au-delà), puis l'acte de vente ; les paiements sont échelonnés selon l'avancement, dans la limite de 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement et le solde à la livraison (consignable en cas de réserves). Le promoteur fournit une garantie financière d'achèvementGarantie financière d'achèvement : Garantie fournie par le promoteur en VEFA assurant l'achèvement de l'immeuble.. À la livraison, on émet des réserves ; s'appliquent ensuite la garantie de parfait achèvement (un an), la garantie biennale de bon fonctionnement (deux ans) et la garantie décennaleGarantie décennale : Garantie de dix ans due par les constructeurs pour les dommages compromettant la solidité ou l'usage de l'ouvrage. (dix ans), avec l'assurance dommages-ouvrage.
Acheter un logement occupé. Le bail continue avec vous ; vous récupérez le dépôt de garantie. Le prix intègre souvent une décoteDécote : Réduction de l'impôt pour les contribuables proches d'un seuil (IFI, impôt sur le revenu) ou réduction de valeur d'un bien ou de parts.. Vérifiez le bail, les quittancesQuittance : Document attestant le paiement du loyer et des charges, remis gratuitement au locataire qui la demande., le loyer au regard des règles locales, la solvabilité du locataire et les restrictions au congé (module 1.11).
Autres canaux. Ventes aux enchères judiciaires ou notariales (prix attractifs, risques et frais spécifiques, pas de condition suspensive de prêt), achat de lots à rénover, achat d'immeuble entier (plusieurs lots, souvent monopropriété : pas de syndicSyndic : Mandataire qui exécute les décisions de l'assemblée générale et gère la copropriété., mais toutes les charges de l'immeuble), achat en nue-propriétéNue-propriété : Droit de disposer d'un bien sans en avoir l'usage ni les revenus, qui revient à la pleine propriété à la fin de l'usufruit. (module 3.7).
En cas de vente d'un lot de copropriété : la surface Carrez. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface CarrezSurface Carrez : Surface privative d'un lot de copropriété mentionnée obligatoirement lors de sa vente. mentionnée à l'acte, l'acquéreur peut obtenir une diminution proportionnelle du prix dans l'année qui suit l'acte.
Points clés
Étudier la demande avant le bien ; analyser la copropriété autant que l'appartement ; sécuriser l'avant-contrat par des conditions suspensives précises ; compter 7,5 à 8,5 % de frais dans l'ancien ; en VEFAVEFA : Vente en l'état futur d'achèvement, achat d'un logement sur plan., contrôler l'échéancier et les garanties.
Pièges à éviter
Signer un compromis sans avoir lu les procès-verbaux d'assemblée ; sous-estimer les travaux votés ; accepter une condition suspensive de prêt trop courte ou irréaliste ; négliger l'état du DPE et le budget de rénovation ; surévaluer le mobilier pour réduire les droits.
Textes de référence
CCH, article L. 271-1 (rétractation) et articles L. 261-10 et suivants, R. 261-14 et R. 261-28 (VEFA) ; Code civil, articles 1589-2 et 1792 et suivants ; Code de la consommation, article L. 313-41 ; CGI, articles 683 et 1594 D (DMTO) ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116, et loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 121 (DMTO) ; loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (Carrez).
Quiz 2.11
Exercices d'entraînement 2.11
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.