Objectifs
Calculer sa capacité d'empruntCapacité d'emprunt : Montant maximal qu'un emprunteur peut obtenir compte tenu de ses revenus, de ses charges et des normes bancaires., comprendre les règles des banques, choisir le prêt, l'assurance et la garantie, et bâtir un dossier convaincant.
Leçon
Les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Depuis le 1er janvier 2022, elles s'imposent aux banques : taux d'effortTaux d'effort : Part des revenus consacrée au remboursement des crédits (35 % au plus selon le HCSF). maximal de 35 % des revenus nets, assurance emprunteurAssurance emprunteur : Assurance couvrant le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité, librement choisie et résiliable à tout moment. comprise ; durée maximale de 25 ans (27 ans lorsqu'un différé d'amortissementAmortissement : Constatation comptable de la dépréciation d'un bien sur sa durée d'utilisation, déductible en location meublée au réel, en SCI à l'IS et, sous conditions, dans le dispositif Jeanbrun. est justifié, notamment en achat neuf ou avec des travaux importants) ; une marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle de chaque banque, dont au moins 70 % réservés à l'achat de résidence principaleRésidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.. Concrètement, les investisseurs locatifs disposent d'une faible part des dérogations : il faut respecter les 35 %.
Comment la banque compte vos loyers. Méthode la plus courante : 70 % du loyer futur (ou actuel) est ajouté à vos revenus, pour tenir compte de la vacance et des charges. Certaines banques utilisent une méthode « différentielle » (loyers moins mensualités). La banque regarde aussi le reste à vivre, l'épargne résiduelle après l'opération, la stabilité professionnelle, la tenue des comptes et votre expérience de bailleur.
Exemple chiffré
Revenus nets de 3 000 € par mois, sans autre crédit. Futur loyer de 700 € : la banque retient 490 €. Mensualité maximale : (3 000 + 490) × 35 % = 1 221,50 €, assurance comprise. Sur 25 ans à 3,45 % avec une assurance à 0,30 % du capital par an, cela permet d'emprunter environ 233 600 €.
Les taux. À l'été 2026, les taux moyens hors assurance tournent autour de 3,2 % sur 15 ans, 3,35 % sur 20 ans et 3,45 % sur 25 ans, les meilleurs dossiers obtenant environ 0,2 à 0,3 point de moins. Le coût global se mesure par le TAEGTAEG : Taux annuel effectif global, qui mesure le coût total d'un crédit. (taux annuel effectif global), qui intègre intérêts, assurance obligatoire, frais de dossier et de garantie. Aucun prêt ne peut dépasser le taux d'usureTaux d'usure : Taux maximal légal auquel un crédit peut être accordé..
| Taux d'usure (prêts immobiliers aux particuliers), 3e trimestre 2026 | Seuil |
|---|---|
| Prêts à taux fixe de moins de 10 ans | 4,07 % |
| Prêts à taux fixe de 10 à moins de 20 ans | 4,57 % |
| Prêts à taux fixe de 20 ans et plus | 5,29 % |
| Prêts à taux variable | 5,28 % |
| Prêts relais | 6,39 % |
Ces seuils sont publiés par la Banque de France à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.
Les types de prêts.
| Prêt | Fonctionnement | Usage |
|---|---|---|
| Amortissable à taux fixe | Mensualités constantes ; part d'intérêts décroissante | Le standard |
| Taux variable capé | Taux indexé, plafonné | Rare, pour anticiper une baisse des taux |
| In fine | On ne paie que les intérêts ; capital remboursé en une fois au terme, souvent grâce à un placement nanti | Contribuables fortement imposés au réel foncier (intérêts constants déductibles) ; exige un patrimoine financier |
| Différé partiel ou total | Pendant la construction ou les travaux, on ne rembourse que les intérêts, ou rien | VEFA, rénovation lourde |
| Prêt travaux | Finance des travaux | Rénovation |
| Éco-prêt à taux zéro | Jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour des travaux de rénovation énergétique ; ouvert aux bailleurs pour un logement achevé depuis plus de deux ans loué en résidence principale ; distribué jusqu'au 31 décembre 2027 | Rénovation énergétique |
| Prêt à taux zéro | Réservé à l'achat de la résidence principale (primo-accédants) | Non adapté à l'investissement locatif |
L'assurance emprunteur. Garanties décès et perte totale et irréversible d'autonomie (toujours exigées), incapacité et invalidité (souvent exigées), perte d'emploi (rare). La quotitéQuotité : Part du prêt couverte par l'assurance emprunteur pour chaque emprunteur. par emprunteur peut aller de 50 % à 100 %. Vous pouvez choisir un contrat externe dès la souscription (délégation) et en changer à tout moment depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, à garanties équivalentes. Pas de questionnaire de santé si la part assurée n'excède pas 200 000 € par personne et que le prêt se termine avant 60 ans ; droit à l'oubli cinq ans après la fin du traitement d'un cancer ou d'une hépatite C ; convention AERAS pour les risques de santé aggravés.
Les garanties. HypothèqueHypothèque : Garantie réelle permettant au prêteur de saisir et faire vendre le bien en cas de défaut. conventionnelle ; hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ancien « privilège de prêteur de deniers » depuis la réforme des sûretés de 2022), moins coûteuse pour l'achat d'un bien existant ; cautionCaution : Personne qui s'engage à payer les dettes locatives du locataire défaillant. d'un organisme spécialisé, dont une partie est parfois restituée à la fin du prêt. Comptez environ 1 à 2 % du montant emprunté.
Les frais et clauses à négocier. Frais de dossier ; domiciliation des revenus (limitée à dix ans et contre un avantage individualisé) ; indemnités de remboursement anticipé, plafonnées par la loi à six mois d'intérêts et 3 % du capital restant dû, et négociables dès l'offre ; modularité des échéances ; transférabilité du prêt. Un courtier (intermédiaire en opérations de banque, inscrit à l'ORIAS) peut négocier à votre place, contre rémunération.
L'effet de levier. Emprunter permet d'acquérir un actif plus important que son épargne : si le bien rapporte davantage que le coût du crédit après impôt, l'emprunt augmente la rentabilité des fonds propres (module 3.2). Il amplifie aussi les pertes si la vacance, les impayés ou la baisse des prix surviennent.
Le dossier investisseur. Présentez un projet chiffré : fiche du bien, étude du marché locatif (loyers constatés, tension), estimation de loyer par une agence, devis de travaux, plan de financement, prévision de trésorerie sur trois ans et situation patrimoniale. Des comptes tenus sans incident et une épargne résiduelle rassurent.
Points clés
35 % d'endettement, 25 ans maximum, 70 % des loyers retenus. TAEG sous le taux d'usure (5,29 % à 20 ans et plus au 3e trimestre 2026). Assurance emprunteur librement choisie et changeable à tout moment. Indemnités de remboursement anticipé plafonnées.
Pièges à éviter
Accepter l'assurance de groupe sans comparer ; oublier les frais de garantie dans le plan de financement ; financer à 110 % sans épargne de précaution ; confondre taux nominal et TAEG ; négliger la domiciliation imposée.
Textes de référence
Décision du HCSF n° D-HCSF-2021-7 modifiée ; Code de la consommation, articles L. 313-1 et suivants (crédit immobilier), L. 313-41 (condition suspensive), L. 313-47 et L. 313-48 (remboursement anticipé), L. 314-6 et suivants (usure) ; loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (Lemoine) ; CGI, article 244 quater U (éco-PTZ).
Quiz 2.10
Exercices d'entraînement 2.10
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.