Objectifs
Maîtriser les congés (du locataire et du bailleur), l'état des lieuxÉtat des lieux : Description contradictoire du logement à l'entrée et à la sortie du locataire. de sortie et la restitution du dépôt de garantieDépôt de garantie : Somme versée par le locataire à l'entrée pour garantir ses obligations, restituée en fin de bail..
Leçon
Le congé donné par le locataire. Le locataire peut partir à tout moment. Il notifie son congé par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justiceCommissaire de justice : Officier public et ministériel issu de la fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs judiciaires. ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le préavis court à compter de la réception.
| Situation | Préavis |
|---|---|
| Location vide, cas général | 3 mois |
| Location vide en zone tendue | 1 mois |
| Location vide : premier emploi, mutation, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social, locataire victime de violences conjugales bénéficiant d'une ordonnance de protection ou dont l'auteur des violences est poursuivi ou condamné | 1 mois, à condition de préciser le motif et de le justifier lors de l'envoi du congé |
| Location meublée, bail étudiant, bail mobilité | 1 mois |
Le loyer reste dû jusqu'à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec l'accord du bailleur.
Le congé donné par le bailleur. Le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance du bail et pour l'un de trois motifs.
| Motif | Conditions |
|---|---|
| Reprise pour habiter | Au profit du bailleur, de son conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, de leurs ascendants ou descendants ; le congé indique le nom, l'adresse et le lien du bénéficiaire, et le caractère réel et sérieux de la décision doit être justifié |
| Vente | En location vide, le congé vaut offre de vente au locataire (droit de préemption) : prix et conditions indiqués ; le locataire a deux mois pour accepter, puis deux mois pour signer (quatre s'il emprunte). Si le bailleur vend ensuite à des conditions plus avantageuses, il doit de nouveau informer le locataire. En meublé, il n'existe pas de droit de préemption à ce jour |
| Motif légitime et sérieux | Notamment inexécution par le locataire de ses obligations (retards de paiement répétés, troubles, défaut d'entretien, sous-location interdite) |
Délais : au moins six mois avant l'échéance en location vide, trois mois en meublé. Le congé pour vente ou pour reprise doit être accompagné d'une notice d'informationNotice d'information : Document annexé au bail rappelant les droits et obligations des parties. sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire (arrêté du 13 décembre 2017).
Attention
Protection des locataires âgés : le bailleur ne peut donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond d'attribution des logements sociaux (PLUS) sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et possibilités, à proximité, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures à ce plafond. La même protection joue si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans remplissant la condition de ressources. Elle existe aussi en meublé.
Acheter un logement occupé. Le nouveau propriétaire ne peut donner congé pour vendre qu'au terme du bail en cours s'il intervient plus de trois ans après l'acquisition, sinon au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction. Un congé pour reprise dont l'échéance intervient moins de deux ans après l'acquisition ne prend effet qu'à l'expiration de ce délai de deux ans (article 15).
Congé frauduleux. Un bailleur qui délivre un congé frauduleux (reprise fictive, vente fictive) encourt une amende pénale jusqu'à 6 000 € (personne physique) ou 30 000 € (personne morale), sans préjudice des dommages et intérêts dus au locataire.
Après un congé régulier. Le locataire qui se maintient dans les lieux devient occupant sans droit ni titreOccupant sans droit ni titre : Personne qui occupe un logement sans bail valable (squatteur, ancien locataire après résiliation). et doit une indemnité d'occupationIndemnité d'occupation : Somme due par l'occupant qui se maintient dans les lieux après la fin du bail. ; son expulsionExpulsion : Procédure judiciaire permettant de faire quitter les lieux à un occupant sans droit ni titre. nécessite une décision de justice (module 2.13).
Restitution du dépôt de garantie (article 22). Le délai court à compter de la remise des clés.
| Situation | Délai maximal |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée | 1 mois |
| Différences constatées | 2 mois |
| Logement en copropriété | Le bailleur peut conserver une provision de 20 % au plus jusqu'à l'approbation annuelle des comptes, puis doit régulariser dans le mois qui suit |
Les retenues doivent être justifiées (devis, factures, décompte de charges). En cas de retard, le locataire a droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé, sauf si le retard résulte de l'absence de transmission de sa nouvelle adresse.
Exemple chiffré
Loyer de 800 € HC. État des lieux de sortie conforme le 3 mars. Le bailleur restitue le dépôt de garantie le 12 mai. Le délai d'un mois expirait le 3 avril : le retard dépasse un mois et entame un second mois. Pénalité : 10 % × 800 € × 2 mois commencés = 160 €, en plus du dépôt de garantie.
Points clés
Le locataire part quand il veut avec un préavis de un ou trois mois ; le bailleur ne part qu'à l'échéance, pour vendre, reprendre ou un motif légitime et sérieux, en respectant les délais et les protections. Dépôt de garantie : un ou deux mois, retenues justifiées, pénalité de 10 % par mois de retard commencé.
Pièges à éviter
Délivrer un congé pour vente à 5 mois de l'échéance ; oublier la notice d'information ; donner congé à un locataire âgé protégé sans offre de relogement ; retenir le dépôt de garantie « en attendant » sans justificatif.
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989, articles 12, 15, 22, 25-8 et 25-11 ; arrêté du 13 décembre 2017 (notice jointe au congé).
Quiz 1.11
Exercices d'entraînement 1.11
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