Objectifs
Comprendre la fiscalité des transmissions, utiliser le démembrementDémembrement : Division de la propriété entre usufruit et nue-propriété. de propriété et les outils de 2026, et articuler immobilier locatif et projet familial.
Leçon
Les règles civiles. En présence d'enfants, une part du patrimoine leur est réservée : la moitié avec un enfant, les deux tiers avec deux enfants, les trois quarts à partir de trois enfants ; le reste constitue la quotité disponibleQuotité disponible : Part du patrimoine dont on peut disposer librement en présence d'héritiers réservataires.. Le conjoint survivant a des droits propres (usufruitUsufruit : Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans pouvoir en disposer. de la totalité ou quart en pleine propriété lorsque tous les enfants sont communs). Les partenaires de PACS n'héritent que par testament. Au décès, les héritiers se retrouvent en indivisionIndivision : Propriété d'un même bien par plusieurs personnes sans division matérielle des parts. (module 3.3) sauf organisation préalable.
La fiscalité des transmissions en ligne directe. Chaque parent peut transmettre à chaque enfant 100 000 € en franchise de droits, abattementAbattement : Réduction forfaitaire d'une base imposable (par exemple 30 % au micro-foncier, 50 % au micro-BIC, abattements pour durée de détention des plus-values). qui se reconstitue tous les quinze ans (les donations de moins de quinze ans sont « rappelées » au décès). Au-delà, le barème s'applique à la part de chaque enfant.
| Fraction taxable (ligne directe) | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Autres abattements utiles : 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant ; 80 724 € entre époux ou partenaires de PACS pour les donations (le conjoint et le partenaire sont exonérés de droits de succession) ; 15 932 € entre frères et sœurs ; 7 967 € pour les neveux et nièces ; 159 325 € supplémentaires pour une personne handicapée. Le don familial de sommes d'argent (article 790 G du CGI) permet en outre de donner 31 865 € à un enfant ou petit-enfant majeur si le donateur a moins de 80 ans.
Nouveau
Jusqu'au 31 décembre 2026, les dons de sommes d'argent consentis à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant (ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce) sont exonérés dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire, s'ils sont affectés dans les six mois : à l'acquisition d'un logement neuf ou en VEFAVEFA : Vente en l'état futur d'achèvement, achat d'un logement sur plan. destiné à la résidence principaleRésidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. du donataire ou loué nu comme résidence principale pendant cinq ans à une personne extérieure à son foyer fiscal ; ou à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale du donataire (article 790 A bis du CGI, issu de la loi de finances pour 2025). Cette exonération se cumule avec l'abattement de 100 000 € et le don familial de 31 865 €. Elle permet de financer un investissement locatif neuf d'un enfant.
Donation simple et donation-partage. La donation simple est « rapportable » à la succession pour sa valeur au jour du décès, ce qui peut créer des déséquilibres. La donation-partageDonation-partage : Donation répartissant des biens entre héritiers en figeant leur valeur au jour de l'acte. fige la valeur des biens au jour de la donation et prévient les conflits. Les donations d'immeubles sont reçues par un notaire (émoluments, taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière).
Le démembrement de propriété. La pleine propriété se divise en usufruit (droit d'user du bien et d'en percevoir les revenus) et nue-propriétéNue-propriété : Droit de disposer d'un bien sans en avoir l'usage ni les revenus, qui revient à la pleine propriété à la fin de l'usufruit. (droit de disposer, qui redevient pleine propriété à l'extinction de l'usufruit, sans droits supplémentaires en cas d'usufruit viager). La valeur fiscale de l'usufruit viager dépend de l'âge de l'usufruitier (article 669 du CGI) :
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Un usufruit temporaire vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction.
Exemple chiffré
Un parent de 65 ans donne à son enfant unique la nue-propriété d'un appartement loué valant 300 000 €, en conservant l'usufruit (il garde les loyers). Valeur taxable : 60 % × 300 000 = 180 000 €. Après l'abattement de 100 000 €, la base est de 80 000 € et les droits s'élèvent à 14 194 €. Une donation en pleine propriété aurait coûté 38 194 €. Au décès du parent, l'enfant deviendra plein propriétaire sans droits supplémentaires.
Qui fait quoi en démembrement. L'usufruitier perçoit les loyers, déclare les revenus, paie la taxe foncièreTaxe foncière : Impôt local annuel dû par le propriétaire au 1er janvier. et l'entretien ; le nu-propriétaire assume les grosses réparationsGrosses réparations : Réparations de la structure (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières) à la charge du propriétaire (article 606 du Code civil). de l'article 606 du Code civil (sauf convention contraire). L'usufruitier peut consentir seul un bail d'habitation, mais un bail de plus de neuf ans ou un bail commercialBail commercial : Bail d'au moins neuf ans d'un local d'exploitation d'un fonds de commerce, avec droit au renouvellement. exige l'accord du nu-propriétaire (article 595 du Code civil). À l'IFIIFI : Impôt sur la fortune immobilière, dû au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net., l'usufruitier déclare en principe la pleine propriété.
Les usages patrimoniaux du démembrement. Donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit (ci-dessus) ; achat démembré : un investisseur achète la nue-propriété d'un logement neuf avec une décoteDécote : Réduction de l'impôt pour les contribuables proches d'un seuil (IFI, impôt sur le revenu) ou réduction de valeur d'un bien ou de parts. de 35 à 45 % pendant 15 à 20 ans, tandis qu'un bailleur social en détient l'usufruit et le loue (usufruit locatif socialUsufruit locatif social : Démembrement dans lequel un bailleur social détient l'usufruit d'un logement et un investisseur la nue-propriété.) : aucun revenu, pas d'impôt sur le revenu, bien hors IFI pendant le démembrement, récupération de la pleine propriété au terme ; démembrement de parts de SCISCI : Société civile immobilière, outil de détention et de transmission d'immeubles. ou de SCPISCPI : Société civile de placement immobilier, qui collecte l'épargne pour acquérir un parc immobilier..
La SCI au service de la transmission. Donations progressives de parts (en pleine propriété ou démembrées) pour utiliser les abattements tous les quinze ans ; la dette de la SCI réduit la valeur des parts ; décote possible pour absence de liquidité ; les parents gardent le pouvoir en conservant la gérance et des règles d'agrément. Veillez à la cohérence avec les régimes matrimoniaux et à la rédaction des statuts.
Le viager. Vente d'un bien contre un bouquet (capital) et une rente viagère ; en viager occupé, le vendeur garde l'usage (le bien n'est pas loué par l'acheteur) ; en viager libre, l'acquéreur peut le louer. C'est une stratégie patrimoniale de long terme, non un investissement locatif classique.
Attention
Toute opération dont le but exclusivement ou principalement fiscal serait artificiel (donation fictive, démembrement sans substance) peut être remise en cause au titre de l'abus de droitAbus de droit : Montage artificiel à but exclusivement ou principalement fiscal, que l'administration peut écarter avec des pénalités.. Une transmission se prépare avec un notaire.
Points clés
100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans ; exonération temporaire jusqu'à 300 000 € pour financer du neuf ou de la rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2026 ; le démembrement réduit la base taxable et transmet sans droits supplémentaires au décès de l'usufruitier ; la SCI organise gestion et transmission.
Pièges à éviter
Transmettre en indivision sans convention ; oublier le rappel fiscalRappel fiscal : Prise en compte des donations de moins de quinze ans pour le calcul des droits. de quinze ans ; donner la nue-propriété sans prévoir la répartition des gros travaux ; signer seul, comme usufruitier, un bail commercial.
Textes de référence
Code civil, articles 578 à 624 (usufruit), 912 et suivants (réserve), 1075 et suivants (donation-partage) ; CGI, articles 669, 777, 779, 784, 790 A bis, 790 B, 790 E, 790 F, 790 G et 1133.
Quiz 3.7
Exercices d'entraînement 3.7
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.