Objectifs
Comprendre le fonctionnement d'une copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes., voter utilement, maîtriser les charges et les obligations nouvelles (plan pluriannuel de travauxPlan pluriannuel de travaux : Programme de travaux sur dix ans obligatoire dans les copropriétés de plus de quinze ans., DPE collectifDPE collectif : DPE établi à l'échelle d'un immeuble en copropriété., fonds de travauxFonds de travaux : Épargne obligatoire de la copropriété pour financer les travaux futurs.).
Leçon
Les fondamentaux. La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, profondément réformés en 2019 (ordonnance n° 2019-1101) et complétés par les lois Climat et Résilience (2021), habitat dégradé (2024) et Le Meur (2024). Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes (tantièmesTantièmes : Quote-part des parties communes attachée à chaque lot de copropriété.). Le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble, les règles d'usage des parties privatives et communes et la répartition des charges ; il peut contenir une clause d'habitation bourgeoise (exclusive ou non) qui limite certaines activités.
Les organes. Le syndicat des copropriétairesSyndicat des copropriétaires : Personne morale regroupant tous les copropriétaires. (tous les copropriétaires, personne morale) décide en assemblée généraleAssemblée générale : Réunion des copropriétaires qui prend les décisions de la copropriété selon différentes majorités. ; le syndicSyndic : Mandataire qui exécute les décisions de l'assemblée générale et gère la copropriété. (professionnel, bénévole ou coopératif) exécute, gère les comptes et représente le syndicat ; le conseil syndical assiste et contrôle le syndic (et met son contrat en concurrence tous les trois ans).
L'assemblée générale. Au moins une fois par an ; convocation au moins 21 jours à l'avance ; vote en présence, par mandat, par correspondance (formulaire) ou à distance si l'AG l'a prévu.
| Majorité | Définition | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance | Approbation des comptes et du budget, travaux d'entretien et de conservation, travaux rendus obligatoires par la loi, travaux d'accessibilité |
| Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Désignation ou révocation du syndic, autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, certains travaux d'amélioration ; « passerelle » : si le projet a recueilli au moins le tiers des voix, nouveau vote immédiat à l'article 24 |
| Article 26 | Majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix | Modification du règlement relative à la jouissance et à l'usage des parties communes, actes d'acquisition ou d'aliénation importants, suppression du poste de gardien ; interdiction des meublés de tourisme dans les copropriétés à clause d'habitation bourgeoise (loi Le Meur) |
| Unanimité | Tous les copropriétaires | Modification de la répartition des charges hors cas légaux, atteinte à la destination de l'immeuble |
Selon leur nature, les travaux de rénovation énergétique relèvent de l'article 24 ou de l'article 25 : vérifiez la majorité indiquée dans la convocation et demandez l'avis du syndic ou de l'ADILADIL : Agence départementale d'information sur le logement, qui délivre gratuitement des conseils juridiques, financiers et fiscaux neutres. en cas de doute.
Les charges. Charges générales (conservation, entretien, administration), réparties selon les tantièmes ; charges spéciales (services et équipements collectifs comme l'ascenseur ou le chauffage), réparties selon l'utilité pour chaque lot. Elles sont appelées par provisions trimestrielles sur la base du budget prévisionnel ; les travaux hors budget font l'objet d'appels spécifiques. Le bailleur paie tout au syndic et récupère sur le locataire la seule part récupérable (module 2.2).
Le fonds de travaux. Obligatoire dans la plupart des copropriétés (hors immeubles neufs de moins de dix ans), il est alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel et, lorsqu'un plan pluriannuel de travaux est adopté, d'au moins 2,5 % du montant des travaux prévus. Il reste attaché au lot : il n'est pas remboursé au vendeur (le prix peut en tenir compte).
Le plan pluriannuel de travaux. Dans les copropriétés à usage total ou partiel d'habitation de plus de quinze ans, un projet de plan pluriannuel de travaux sur dix ans doit être élaboré (obligation entrée en vigueur en 2023 pour plus de 200 lots, en 2024 de 51 à 200 lots, en 2025 jusqu'à 50 lots) et présenté à l'AG, puis actualisé tous les dix ans.
Le DPE collectif. Obligatoire pour les immeubles en copropriété dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 : depuis 2024 au-delà de 200 lots, 2025 de 50 à 200 lots et depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots. Il sert de base au plan de travaux et éclaire le DPEDPE : Diagnostic de performance énergétique, classant le logement de A à G selon sa consommation et ses émissions de gaz à effet de serre. de votre lot.
Les obligations d'information. Le syndic professionnel met à disposition un extranet ; le bailleur transmet au locataire les extraits utiles du règlement et les décisions qui le concernent. En cas de vente, le syndic établit un état datéÉtat daté : Document établi par le syndic lors de la vente d'un lot, indiquant les sommes dues. dont le coût est plafonné à 380 € TTC.
Location touristique en copropriété. Depuis la loi Le MeurLoi Le Meur : Loi du 19 novembre 2024 renforçant la régulation des meublés de tourisme., le règlement doit préciser si la location en meublé de tourismeMeublé de tourisme : Logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. est autorisée ; le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme en mairie doit en informer le syndic ; l'interdiction peut être votée à la majorité des deux tiers dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà les activités commerciales hors lots commerciaux.
À surveiller
Le projet de loi relance logement adopté par le Sénat en juillet 2026 prévoit d'étendre la « clause passerelle » aux travaux de rafraîchissement et de protection solaire extérieure affectant l'aspect de l'immeuble. Vérifiez le texte définitif.
Points clés
Lire le règlement, suivre les AG, anticiper les travaux du plan pluriannuel, contribuer au fonds de travaux, voter les travaux énergétiques qui conditionnent la louabilité de votre lot, demander les autorisations d'AG pour vos travaux affectant les parties communes.
Pièges à éviter
Ne jamais voter ni donner de pouvoir ; refacturer au locataire des charges non récupérables ; lancer des travaux de façade ou de fenêtres sans autorisation d'AG ; acheter sans avoir vu le plan pluriannuel de travaux.
Textes de référence
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (articles 9-1, 14-2, 14-2-1, 18, 21, 24, 25, 25-1, 26) ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; CCH, article L. 126-31 (DPE collectif) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; décret n° 2020-153 du 21 février 2020 (état daté).
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