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Objectifs
Savoir déterminer un loyer cohérent avec le marché et conforme aux règles locales. Le détail des mécanismes (révision, relocation, encadrement, réévaluation) est traité au module 2.1.
Leçon
Étape 1 : estimer le loyer de marché. Comparez des logements réellement loués (pas seulement annoncés) de surface, d'état et d'emplacement comparables. Sources utiles : observatoires locaux des loyers (réseau OLL), carte des loyers publiée par le ministère du Logement, ADILADIL : Agence départementale d'information sur le logement, qui délivre gratuitement des conseils juridiques, financiers et fiscaux neutres., annonces récentes, agences locales, données de l'ANILANIL : Agence nationale pour l'information sur le logement, tête du réseau des ADIL ; publie des analyses juridiques de référence.. Raisonnez en euros par m² hors charges, puis ajustez : étage et ascenseur, extérieur, parking, état, exposition, performance énergétique, équipements, bruit.
Étape 2 : vérifier les règles applicables à la commune.
| Situation | Règle | Référence |
|---|---|---|
| Commune hors zone tendue | Loyer fixé librement à la première location et à la relocation | Loi de 1989, article 17 |
| Commune en zone tendue | Entre deux locataires, le loyer HC ne peut dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire (éventuellement révisé selon l'IRL), sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué, logement vacant depuis plus de 18 mois) | Article 18 et décret n° 2017-1198 reconduit jusqu'au 31 juillet 2027 |
| Commune soumise à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, Grenoble-Alpes Métropole, Pays basque…) | Le loyer de base ne peut dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié | Loi ELAN, article 140 (expérimentation jusqu'au 24 novembre 2026, sauf prolongation) |
| Logement classé F ou G (métropole) | Aucune hausse à la relocation, à la révision annuelle ni au renouvellement | Loi Climat et Résilience ; articles 17 et 17-1 |
Étape 3 : fixer les charges et le dépôt de garantie. Estimez les provisions sur charges à partir du budget de copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. (quote-part récupérable) et des consommations collectives, sans surévaluer : une provision excessive devra être remboursée. Le dépôt de garantieDépôt de garantie : Somme versée par le locataire à l'entrée pour garantir ses obligations, restituée en fin de bail. suit les plafonds du module 1.2.
Exemple chiffré
Un T2 de 42 m² dans une ville moyenne hors zone tendueZone tendue : Commune où la demande de logements excède fortement l'offre, soumise à des règles particulières (relocation, préavis réduit, taxe sur la vacance). : les biens comparables se louent entre 12,50 et 13,50 € HC par m². Le logement est rénové, au 3e étage avec ascenseur et balcon, classé D : on retient 13,20 €, soit 554 € HC, arrondi à 555 €. Charges récupérablesCharges récupérables : Dépenses payées par le bailleur et refacturables au locataire selon la liste du décret n° 87-713. estimées à 55 € par mois d'après le budget de copropriété. Loyer charges comprises : 610 €. Dépôt de garantie en location vide : 555 € au maximum.
Points clés
Le loyer se fixe d'abord par le marché, ensuite sous contrainte réglementaire : zone tendue, encadrement, gel des F et G. Un loyer surévalué allonge la vacance et attire des dossiers fragiles ; un loyer trop bas est difficile à rattraper en zone tendue.
Pièges à éviter
Fixer le loyer d'après des annonces restées en ligne des mois ; ignorer le loyer du précédent locataire en zone tendue ; appliquer un complément de loyerComplément de loyer : Supplément autorisé en zone d'encadrement pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles. sans caractéristique exceptionnelle ; augmenter le loyer d'un logement F ou G.
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989, articles 17, 17-1, 17-2 et 18 ; décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 ; loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140.
Quiz 1.6
Exercices d'entraînement 1.6
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.