Objectifs
Appliquer correctement la révision annuelle, les règles de relocation en zone tendueZone tendue : Commune où la demande de logements excède fortement l'offre, soumise à des règles particulières (relocation, préavis réduit, taxe sur la vacance)., l'encadrement des loyersEncadrement des loyers : Plafonnement des loyers par référence à des loyers médians fixés par arrêté préfectoral dans des villes volontaires. et la réévaluation au renouvellement.
Leçon
1. La révision annuelle (article 17-1). Elle n'est possible que si le bail contient une clause de révision. Elle intervient une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à sa date anniversaire. Le nouveau loyer ne peut dépasser :
Loyer révisé = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente
Le trimestre de référence est celui indiqué au bail ; à défaut, c'est le dernier IRLIRL : Indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l'INSEE, qui plafonne la révision annuelle. publié à la date de signature. Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision pour manifester sa volonté de réviser ; s'il le fait, la révision prend effet à compter de sa demande, sans rétroactivité. Passé ce délai d'un an, la révision de l'année est perdue.
| Trimestre | IRL (métropole) | Variation sur un an | Publication |
|---|---|---|---|
| 3e trimestre 2025 | 145,77 | +0,87 % | 15 octobre 2025 |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | +0,79 % | 15 janvier 2026 |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | +0,78 % | 15 avril 2026 |
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | +1,15 % | 10 juillet 2026 |
| 3e trimestre 2026 | à paraître | — | 15 octobre 2026 |
Des IRL spécifiques existent pour la Corse (146,22 au 2e trimestre 2026) et pour les départements et régions d'outre-mer (146,94). Pour mémoire, un « bouclier loyer » a plafonné la variation de l'IRL à 3,5 % en métropole du 3e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024.
Exemple chiffré
Bail signé le 1er septembre 2025, loyer 700 € HC, trimestre de référence : 2e trimestre (IRL 146,68 au 2e trimestre 2025). Au 1er septembre 2026, le nouvel IRL du 2e trimestre 2026 vaut 148,37. Loyer révisé maximal : 700 × 148,37 / 146,68 = 708,07 €. Si le bailleur n'écrit au locataire que le 15 novembre 2026, le loyer révisé s'applique à partir du 15 novembre 2026, sans rappel pour septembre et octobre.
Attention
Aucune révision n'est possible pour un logement classé F ou G en métropole si le bail a été conclu, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 (1er juillet 2024 outre-mer).
2. La relocation en zone tendue (article 18 et décret n° 2017-1198). Dans les communes de la zone tendue (environ 1 150 communes, liste actualisée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025), le loyer d'un nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement augmenté de la variation de l'IRL si le loyer n'a pas été révisé au cours des douze derniers mois. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit ce régime pour les baux conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Il s'applique aux locations vides et meublées de résidence principaleRésidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure..
Exceptions permettant une hausse :
| Exception | Hausse possible |
|---|---|
| Travaux d'amélioration ou de mise en conformité (parties privatives ou communes) réalisés depuis le dernier bail, d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer | Hausse annuelle limitée à 15 % du coût réel des travaux TTC |
| Loyer manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage | Hausse limitée à la moitié de l'écart avec le loyer de référence du voisinage |
| Logement vacant depuis plus de 18 mois, première location, ou travaux d'amélioration de moins de six mois d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer | Loyer fixé librement (sous réserve de l'encadrement là où il s'applique) |
Aucune hausse n'est possible pour un logement classé F ou G, quelle que soit l'exception invoquée.
3. L'encadrement des loyers (article 140 de la loi ELAN). Dans les territoires volontaires, un arrêté préfectoral fixe chaque année, par secteur, type de logement (nombre de pièces, époque de construction, vide ou meublé), un loyer de référenceLoyer de référence : Loyer médian au m² fixé par arrêté préfectoral dans les zones d'encadrement, décliné en loyer majoré (plus 20 %) et minoré (moins 30 %). (médian), un loyer de référence majoré (+20 %) et un loyer de référence minoré (−30 %), exprimés en euros par m² de surface habitableSurface habitable : Surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, gaines et embrasures, et hors parties de moins de 1,80 m de hauteur.. Le loyer de base du bail ne peut dépasser le loyer de référence majoré.
Un complément de loyerComplément de loyer : Supplément autorisé en zone d'encadrement pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles. peut s'ajouter si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur (vue exceptionnelle, terrasse spacieuse…). Il doit être mentionné et justifié dans le bail. Il est interdit lorsque le logement présente certains défauts énumérés par la loi (notamment sanitaires sur le palier, signes d'humidité, classe énergétique F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations ou inondations, problèmes d'évacuation d'eau, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale). Le locataire peut contester le complément dans les trois mois suivant la signature devant la commission départementale de conciliation, puis le juge.
En cas de loyer supérieur au plafond, le locataire peut obtenir une diminution et le remboursement du trop-perçu ; le préfet peut, après mise en demeureMise en demeure : Lettre sommant formellement une personne d'exécuter son obligation., infliger une amende administrative jusqu'à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
Territoires concernés en 2026 (environ 70 communes) : Paris ; Lille, Hellemmes et Lomme ; Plaine Commune et Est Ensemble (Seine-Saint-Denis) ; Lyon et Villeurbanne ; Montpellier ; Bordeaux ; communes du Pays basque ; communes de Grenoble-Alpes Métropole. Vérifiez toujours l'arrêté préfectoral en vigueur et le simulateur officiel de la préfecture.
À surveiller
L'expérimentation créée par la loi ELANELAN (loi) : Loi du 23 novembre 2018, qui a notamment créé l'encadrement expérimental des loyers et le bail mobilité. du 23 novembre 2018, prolongée à huit ans par la loi 3DS, arrive à son terme le 24 novembre 2026. Une proposition de loi visant à la pérenniser a été adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 ; le gouvernement l'a inscrite à l'ordre du jour du Sénat, où son examen est annoncé pour le 21 octobre 2026, en indiquant vouloir la limiter à une prolongation de deux ans sans nouvelles communes. Tant qu'aucun texte n'est promulgué, retenez la date butoir du 24 novembre 2026. Attention : même si l'encadrement expérimental disparaissait, le blocage des loyers à la relocation en zone tendue (point 2) continuerait de s'appliquer jusqu'au 31 juillet 2027.
4. La réévaluation au renouvellement (article 17-2). Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au renouvellement du bail vide, au moins six mois avant le terme, en fournissant des références de loyers du voisinage pour des logements comparables (au moins trois, six dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants). À défaut d'accord ou de réponse quatre mois avant le terme, l'une des parties saisit la commission de conciliation, puis le juge avant le terme. La hausse s'étale : par tiers sur trois ans si elle est inférieure ou égale à 10 %, par sixièmes annuels sur six ans si elle est supérieure. En zone tendue, la hausse est plafonnée (moitié de l'écart avec les loyers du voisinage, ou 15 % du coût des travaux importants), et dans les zones d'encadrement la réévaluation n'est possible que si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Réévaluation impossible pour un logement F ou G.
En location meubléeLocation meublée : Location d'un logement équipé du mobilier nécessaire pour y vivre, selon une liste réglementaire., le bailleur qui souhaite modifier les conditions du bail (dont le loyer) à son terme doit en informer le locataire au moins trois mois avant, dans le respect des mêmes plafonds en zone tendue et en zone d'encadrement.
Points clés
Révision : clause au bail, IRL, un an pour la demander, pas de rétroactivité. Zone tendue : loyer bloqué à la relocation jusqu'au 31 juillet 2027 sauf exceptions. Encadrement : loyer de référence majoré plus complément éventuel, jusqu'au 24 novembre 2026 sauf prolongation. F et G : gel total.
Pièges à éviter
Réviser avec le mauvais trimestre ; réclamer une révision rétroactive ; ignorer le dernier loyer du précédent locataire ; justifier un complément de loyer par un simple balcon standard ; oublier que l'encadrement s'applique aussi au meublé.
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989, articles 17, 17-1, 17-2, 18 et 25-9 ; décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 ; décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 modifié par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 ; loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140 ; publications trimestrielles de l'INSEE (IRL).
Quiz 2.1
Exercices d'entraînement 2.1
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