Objectifs
Maîtriser le vocabulaire et les grandeurs utilisés dans tout le reste de la formation. Le glossaire complet figure en annexe C.
Leçon
Loyer hors charges et charges. Le loyer principal (hors charges, « HC ») rémunère la mise à disposition du logement. Les charges locatives (ou « récupérables ») sont des dépenses payées d'abord par le bailleur puis refacturées au locataire parce qu'elles correspondent à des services dont il profite : eau, entretien des parties communes, ascenseur, taxe d'enlèvement des ordures ménagères… La liste est limitative (décret n° 87-713 du 26 août 1987). On parle de loyer « charges comprises » (CC) pour le total payé chaque mois.
Provision et régularisation, ou forfait. En location vide, les charges sont appelées sous forme de provisions mensuelles puis régularisées une fois par an sur la base des dépenses réelles. En location meubléeLocation meublée : Location d'un logement équipé du mobilier nécessaire pour y vivre, selon une liste réglementaire., en colocationColocation : Location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. et en bail mobilitéBail mobilité : Bail meublé de 1 à 10 mois réservé aux personnes en formation, études, stage, apprentissage, service civique, mutation ou mission temporaire., on peut choisir un forfait de chargesForfait de charges : Montant fixe de charges non régularisable, possible en meublé et en colocation, obligatoire en bail mobilité., fixé à l'avance et non régularisable.
Dépôt de garantie. Somme versée à l'entrée pour couvrir les éventuels manquements du locataire (dégradations, loyers impayés). Plafonds : un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en location meublée, aucun en bail mobilité. Il n'est pas révisable et ne produit pas d'intérêts.
Surface habitable et loi Carrez. La surface habitableSurface habitable : Surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, gaines et embrasures, et hors parties de moins de 1,80 m de hauteur. (article R. 156-1 du CCH, dite « loi Boutin » en location) est la surface de plancher après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres ; elle exclut les parties de moins de 1,80 m de hauteur, les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et locaux communs. Elle doit figurer dans le bail. La surface « Carrez » (loi du 18 décembre 1996) concerne la vente d'un lot de copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. ; les deux mesures sont proches mais pas identiques.
Logement vide ou meublé. Un logement meublé doit comporter une liste minimale d'équipements permettant au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015). À défaut, il est requalifié en location vide, avec les règles plus protectrices qui en découlent.
Indice de référence des loyers (IRL). Indice publié chaque trimestre par l'INSEE, calculé à partir de l'inflation hors tabac et hors loyers. Il plafonne la révision annuelle du loyer en cours de bail.
Zone tendue. Commune où le déséquilibre entre offre et demande rend l'accès au logement difficile (liste fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié en dernier lieu par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025). Conséquences : blocage des loyers à la relocation, préavis réduit à un mois pour le locataire en location vide, taxe sur les logements vacants.
Tranche marginale d'imposition (TMI). Taux de l'impôt sur le revenu applicable au dernier euro gagné. Barème 2026 (revenus 2025), par part : 0 % jusqu'à 11 600 € ; 11 % jusqu'à 29 579 € ; 30 % jusqu'à 84 577 € ; 41 % jusqu'à 181 917 € ; 45 % au-delà. Les revenus locatifs s'ajoutent aux autres revenus du foyer et subissent en plus les prélèvements sociauxPrélèvements sociaux : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine (17,2 % ou 18,6 % selon les revenus)..
Rentabilité et cash-flow. La rentabilité bruteRentabilité brute : Loyers annuels hors charges divisés par le coût total de l'opération. rapporte les loyers annuels au coût total d'acquisition ; la rentabilité netteRentabilité nette : Rentabilité après charges non récupérables et vacance, et éventuellement après impôt (nette-nette). retranche les charges non récupérables ; la rentabilité « nette-nette » retranche aussi l'impôt. Le cash-flowCash-flow : Différence entre les encaissements et les décaissements liés à un bien sur une période. est la différence entre ce qui entre (loyers) et ce qui sort (charges, mensualités de crédit, impôts) chaque mois. Module 1.12 et module 3.2.
Points clés
Charges récupérablesCharges récupérables : Dépenses payées par le bailleur et refacturables au locataire selon la liste du décret n° 87-713. : liste fermée. Dépôt de garantieDépôt de garantie : Somme versée par le locataire à l'entrée pour garantir ses obligations, restituée en fin de bail. : 1 mois HC en vide, 2 mois HC en meublé, zéro en bail mobilité. Surface habitable obligatoire dans le bail. L'IRLIRL : Indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l'INSEE, qui plafonne la révision annuelle. encadre la révision annuelle.
Pièges à éviter
Confondre surface CarrezSurface Carrez : Surface privative d'un lot de copropriété mentionnée obligatoirement lors de sa vente. et surface habitable ; appeler un dépôt de garantie supérieur au plafond ; facturer une charge non prévue par le décret de 1987 ; louer « meublé » un logement auquel il manque des équipements obligatoires.
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989, articles 3, 22, 23 et 25-3 et suivants ; décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; CCH, article R. 156-1 ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
Quiz 1.2
Exercices d'entraînement 1.2
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.