Objectifs
Rédiger une annonce conforme, demander uniquement les pièces autorisées, évaluer la solvabilité sans discriminer et choisir la bonne garantie.
Leçon
L'annonce. Une annonce efficace est précise et honnête : photos lumineuses, plan ou surfaces, description de l'immeuble, des transports et des commerces. Certaines mentions sont obligatoires pour les professionnels (arrêté du 10 janvier 2017) et vivement recommandées aux particuliers : loyer mensuel charges comprises, montant des charges et leur mode de règlement (provision ou forfait), complément de loyerComplément de loyer : Supplément autorisé en zone d'encadrement pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles. éventuel, montant du dépôt de garantieDépôt de garantie : Somme versée par le locataire à l'entrée pour garantir ses obligations, restituée en fin de bail., caractère meublé ou non, surface habitableSurface habitable : Surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, gaines et embrasures, et hors parties de moins de 1,80 m de hauteur., commune (et arrondissement le cas échéant), honoraires à la charge du locataire dont la part relative à l'état des lieuxÉtat des lieux : Description contradictoire du logement à l'entrée et à la sortie du locataire.. La classe énergie et la classe climat du DPEDPE : Diagnostic de performance énergétique, classant le logement de A à G selon sa consommation et ses émissions de gaz à effet de serre., ainsi qu'une estimation des dépenses annuelles d'énergie, s'imposent à tous les annonceurs ; pour un logement F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire. Dans une commune soumise à l'encadrement, le loyer de référenceLoyer de référence : Loyer médian au m² fixé par arrêté préfectoral dans les zones d'encadrement, décliné en loyer majoré (plus 20 %) et minoré (moins 30 %). majoré doit apparaître.
Les visites. Organisez des visites groupées ou successives rapprochées, ne confiez jamais les clés, demandez une pièce d'identité avant la visite si vous recevez seul, et préparez une fiche descriptive (charges, DPE, conditions) à remettre.
Le dossier du candidat : ce que vous pouvez demander. Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe une liste limitative. Pour le candidat comme pour sa cautionCaution : Personne qui s'engage à payer les dettes locatives du locataire défaillant., vous pouvez exiger une seule pièce par catégorie :
| Catégorie | Pièces admises (une au choix du candidat) |
|---|---|
| Identité | Carte d'identité, passeport, permis de conduire ou titre de séjour, en cours de validité, avec photo |
| Domicile | Trois dernières quittances de loyer ou attestation du précédent bailleur ; attestation d'hébergement ; dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale |
| Activité professionnelle | Contrat de travail ou de stage ; attestation de l'employeur (emploi, rémunération, date d'entrée, période d'essai) ; extrait Kbis ou K de moins de 3 mois ; carte professionnelle ; certificat d'identification INSEE ; carte d'étudiant ou certificat de scolarité |
| Ressources | Dernier ou avant-dernier avis d'imposition ; trois derniers bulletins de salaire ; deux derniers bilans (indépendants) ou attestation comptable ; justificatifs de pensions, allocations, bourses ; justificatif de revenus fonciers ou mobiliers ; simulation ou attestation d'aide au logement |
Ce qui est interdit de demander (article 22-2 de la loi de 1989Loi du 6 juillet 1989 : Loi fondamentale régissant les baux d'habitation de résidence principale.) : photo d'identité hors pièce d'identité, carte Vitale ou d'assuré social, relevés bancaires, attestation de bonne tenue de compte, attestation d'absence de crédit, autorisation de prélèvement automatique, jugement de divorce (hormis l'extrait sur l'autorité parentale), contrat de mariage, certificat de concubinage, dossier médical, extrait de casier judiciaire, chèque de réservation, dépôt sur un compte bloqué, plus de deux bilans pour un indépendant. Sanction : amende administrative jusqu'à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Astuce
Le service public DossierFacileDossierFacile : Service public de constitution de dossiers de location vérifiés. (dossierfacile.logement.gouv.fr) permet aux candidats de constituer un dossier vérifié et filigrané. Accepter ce format rassure les candidats et limite le risque de faux documents, que vous pouvez aussi repérer en contrôlant la cohérence des bulletins de salaire et de l'avis d'imposition (le service de vérification des avis d'imposition en ligne de la DGFiP le permet).
Ne pas discriminer. Refuser un candidat en raison de son origine, de son nom, de son sexe, de sa situation de famille, de sa grossesse, de son apparence physique, de sa particulière vulnérabilité économique, de son lieu de résidence, de son état de santé, de son handicap, de son âge, de ses opinions, de son orientation sexuelle, de son identité de genre ou d'un autre critère prohibé (l'article 225-1 du Code pénal en énumère plus de vingt-cinq) est un délit puni de trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. La loi de 1989 (article 1er) aménage la preuve : si le candidat présente des éléments laissant supposer une discrimination, c'est au bailleur de prouver que sa décision repose sur des critères objectifs. Vous ne pouvez pas non plus refuser une caution au motif qu'elle n'est pas de nationalité française ou qu'elle ne réside pas en métropole (article 22-1).
Évaluer la solvabilité. Les critères objectifs sont le niveau et la stabilité des ressources, le rapport entre le loyer charges comprises et les revenus (en pratique 33 à 35 % au maximum, soit des revenus d'environ trois fois le loyer), l'existence d'une garantie et la cohérence du dossier. Les assureurs de loyers impayés imposent leurs propres critères (souvent un revenu d'au moins 2,7 à 3,5 fois le loyer), qu'il faut respecter pour être couvert.
Choisir la garantie.
| Garantie | Principe | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Caution personne physique | Un proche s'engage à payer à la place du locataire défaillant | Acte de cautionnement rigoureux (module 2.4) ; solvabilité de la caution à vérifier avec les mêmes pièces |
| Caution personne morale | Organisme ou entreprise se porte garant | Vérifier le sérieux de l'organisme |
| Garantie Visale (Action Logement) | Caution gratuite de l'organisme, sur visa obtenu par le locataire | Réforme 2026 : couverture limitée aux trois premières années d'occupation ; contrat à signer en ligne par le bailleur avant ou le jour du bail |
| Assurance loyers impayés (GLI) | Contrat souscrit par le bailleur (environ 2,5 à 4 % des loyers) | Respect strict des critères de solvabilité de l'assureur ; déductible des revenus fonciers |
Attention
Un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayésAssurance loyers impayés (GLI) : Contrat souscrit par le bailleur garantissant les loyers impayés et souvent les dégradations et les frais de procédure. (ou toute autre garantie des obligations locatives) ne peut pas exiger en plus une caution, à peine de nullité du cautionnement, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (article 22-1). VisaleVisale : Garantie gratuite d'Action Logement couvrant les impayés et dégradations locatives. n'est pas cumulable avec une caution personnelle.
Passer par une agence. Les honoraires facturés au locataire sont plafonnés (décret n° 2014-890 du 1er août 2014) et ne peuvent dépasser ceux payés par le bailleur pour les mêmes prestations. Plafonds par m² de surface habitable pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail : 12 € en zone très tendue, 10 € en zone tendueZone tendue : Commune où la demande de logements excède fortement l'offre, soumise à des règles particulières (relocation, préavis réduit, taxe sur la vacance)., 8 € ailleurs ; plus 3 € par m² pour l'état des lieux d'entrée. Les frais d'entremise et de négociation restent à la charge du bailleur ; les « frais de dossier » facturés au locataire sont interdits.
Points clés
Une annonce complète, un dossier limité aux pièces autorisées, des critères objectifs et une seule garantie choisie selon le profil : c'est la sélection légale et efficace.
Pièges à éviter
Demander des relevés bancaires ; refuser un candidat « parce qu'il a des enfants » ; cumuler assurance loyers impayés et caution pour un salarié ; signer le bail avant d'avoir validé le contrat Visale ; ne pas vérifier l'authenticité des documents.
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989, articles 1er, 5, 22-1 et 22-2 ; décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 ; décret n° 2014-890 du 1er août 2014 ; Code pénal, articles 225-1 et 225-2 ; arrêté du 10 janvier 2017 ; CCH, article L. 126-33 (DPE dans les annonces).
Quiz 1.7
Exercices d'entraînement 1.7
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.