Objectifs
Connaître les différents régimes de location et savoir lequel correspond à un bien et à un projet.
Leçon
Le choix du régime détermine la durée du bail, la liberté de reprendre le logement, le montant du dépôt de garantieDépôt de garantie : Somme versée par le locataire à l'entrée pour garantir ses obligations, restituée en fin de bail., la fiscalité, la charge de gestion et les contraintes réglementaires. Le tableau ci-dessous synthétise les régimes les plus courants ; chacun est approfondi plus loin.
| Critère | Location vide | Location meublée | Bail étudiant (meublé) | Bail mobilité | Meublé de tourisme | Bail civil (hors loi 1989) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (bailleur personne physique ou SCI familiale), 6 ans (personne morale) | 1 an | 9 mois, sans reconduction | 1 à 10 mois, non renouvelable | Séjour de 90 jours maximum par client | Libre |
| Préavis du locataire | 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue et dans certains cas | 1 mois | 1 mois | 1 mois | Selon contrat | Selon contrat |
| Congé du bailleur | 6 mois avant l'échéance, pour vendre, reprendre ou motif légitime et sérieux | 3 mois avant l'échéance, mêmes motifs | Fin automatique au terme | Fin automatique au terme | Sans objet | Selon contrat |
| Dépôt de garantie | 1 mois HC maximum | 2 mois HC maximum | 2 mois HC maximum | Interdit | Libre | Libre |
| Charges | Provisions et régularisation | Provisions ou forfait | Provisions ou forfait | Forfait possible | Incluses dans le prix | Libre |
| Fiscalité | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | BIC | BIC | BIC, règles spécifiques | Selon nature |
| Encadrement et plafonnement des loyers | Oui | Oui | Oui | Oui | Non, mais contrôle de l'usage | Non |
| Charge de gestion | Faible | Moyenne | Moyenne (rotation annuelle) | Élevée | Très élevée | Variable |
Location vide. Bail long, locataires plus stables, gestion légère, mais congé encadré et fiscalité souvent lourde en micro-foncierMicro-foncier : Régime simplifié d'imposition des revenus fonciers avec abattement de 30 %.. Adaptée aux biens familiaux et aux investisseurs recherchant la tranquillité.
Location meublée. Bail d'un an reconductible, rotation plus forte, loyer généralement supérieur de 10 à 20 %, fiscalité BICBIC : Bénéfices industriels et commerciaux, catégorie d'imposition des revenus de location meublée. souvent très avantageuse au régime réelRégime réel : Régime d'imposition sur les recettes et les charges réelles (revenus fonciers ou BIC). (amortissementsAmortissement : Constatation comptable de la dépréciation d'un bien sur sa durée d'utilisation, déductible en location meublée au réel, en SCI à l'IS et, sous conditions, dans le dispositif Jeanbrun.). Adaptée aux petites surfaces, aux villes étudiantes et aux zones d'emploi mobile.
Bail étudiant. Variante du meublé d'une durée de neuf mois, sans reconduction tacite, réservée aux étudiants. Pratique pour relouer l'été en courte durée, sous réserve des règles locales.
Bail mobilité (loi ELAN). Meublé de 1 à 10 mois pour un locataire en formation, en études supérieures, en stage, en apprentissage, en service civique, en mutation ou mission temporaire. Pas de dépôt de garantie, garantie VisaleVisale : Garantie gratuite d'Action Logement couvrant les impayés et dégradations locatives. possible. Régime détaillé au module 2.5.
Colocation. Ce n'est pas un régime à part : c'est une location vide ou meublée à plusieurs locataires, avec un bail unique ou des baux individuels (module 2.5).
Meublé de tourisme. Location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, à la nuitée, à la semaine ou au mois. Très encadré depuis la loi Le MeurLoi Le Meur : Loi du 19 novembre 2024 renforçant la régulation des meublés de tourisme. : enregistrement, changement d'usageChangement d'usage : Autorisation administrative nécessaire dans certaines villes pour transformer un logement en local d'une autre nature, dont la location touristique répétée., quotas, DPEDPE : Diagnostic de performance énergétique, classant le logement de A à G selon sa consommation et ses émissions de gaz à effet de serre., fiscalité moins favorable (module 3.8).
Bail civil. Réservé aux locations qui ne constituent pas la résidence principaleRésidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. du locataire (résidence secondaire, logement de fonction loué à une société). Il est régi par le Code civil et la liberté contractuelle, mais le juge le requalifie en bail de 1989 si le locataire y vit en réalité à titre principal.
Autres baux. Parkings, box, locaux commerciaux, professionnels ou mixtes obéissent à des régimes propres (module 3.11).
Points clés
Le régime se choisit en fonction du bien (surface, localisation, équipement), de la demande locale, de votre disponibilité et de votre fiscalité. Un même logement peut changer de régime au départ d'un locataire, à condition de respecter les règles de congé et, pour le meublé de tourismeMeublé de tourisme : Logement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile., les autorisations locales.
Pièges à éviter
Signer un bail mobilitéBail mobilité : Bail meublé de 1 à 10 mois réservé aux personnes en formation, études, stage, apprentissage, service civique, mutation ou mission temporaire. avec une personne qui n'entre dans aucun des motifs légaux (requalification en meublé d'un an) ; oublier la mention « bail mobilité » ou sa durée ; basculer un logement en location touristique sans vérifier le changement d'usage et le règlement de copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes..
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989 : titre I (location vide), titre I bis (meublé, articles 25-3 à 25-11), titre I ter (bail mobilité, articles 25-12 à 25-18), article 8-1 (colocation) ; Code du tourisme, article L. 324-1-1 ; Code civil pour le bail civil.
Quiz 1.3
Exercices d'entraînement 1.3
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