Objectifs
Connaître les règles essentielles des baux non soumis à la loi de 1989Loi du 6 juillet 1989 : Loi fondamentale régissant les baux d'habitation de résidence principale. pour diversifier son patrimoine en connaissance de cause.
Leçon
Le bail commercial (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). Il s'applique aux locaux où un commerçant, un artisan ou un industriel immatriculé exploite un fonds.
| Thème | Règle |
|---|---|
| Durée | Au moins 9 ans ; le locataire peut donner congé à chaque période triennale (« 3-6-9 ») avec six mois de préavis, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice ; le bailleur ne le peut qu'au terme (ou en fin de période triennale dans des cas limités : construction, reconstruction, restauration) |
| Renouvellement | Droit au renouvellement du locataire ; refus du bailleur possible moyennant une indemnité d'éviction (sauf motif grave et légitime) |
| Loyer | Libre à l'origine ; révision triennale plafonnée par la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou des activités tertiaires (ILAT), ou clause d'indexation annuelle ; loyer de renouvellement plafonné sauf déplafonnement (modification notable des facteurs locaux de commercialité, bail de plus de douze ans…), avec lissage des hausses de 10 % par an |
| Charges | Inventaire précis et limitatif annexé au bail ; les grosses réparations de l'article 606, les travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité qui en découle et les honoraires de gestion des loyers ne peuvent pas être imputés au locataire ; la taxe foncière peut l'être si le bail le prévoit |
| Autres règles | État des lieux obligatoire ; droit de préférence du locataire en cas de vente du local (sauf exceptions) ; cession du bail avec le fonds de commerce, qui ne peut être interdite ; dépôt de garantie productif d'intérêts au-delà de deux termes ; clause résolutoire effective un mois après un commandement resté infructueux |
Variantes : le bail dérogatoireBail dérogatoire : Bail commercial de courte durée (trois ans au plus au total) échappant au statut des baux commerciaux. (durée totale de trois ans au plus, au-delà le locataire maintenu plus d'un mois bénéficie d'un bail commercialBail commercial : Bail d'au moins neuf ans d'un local d'exploitation d'un fonds de commerce, avec droit au renouvellement. de neuf ans) ; la convention d'occupation précaire, réservée aux situations de précarité objective (démolition annoncée, expropriation…).
À surveiller
Le statut des baux commerciaux fait l'objet d'évolutions législatives récentes ou en discussion (notamment sur la clause résolutoireClause résolutoire : Clause prévoyant la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire, après un commandement resté infructueux. et les modalités de paiement des loyers) : vérifiez l'état exact du droit avant de rédiger ou de renouveler un bail commercial.
Fiscalité pour un particulier : location nueLocation nue : Location d'un logement vide, dont les revenus relèvent des revenus fonciers. de locaux professionnels imposée en revenus fonciers ; exonération de TVA sauf option ; CFECFE : Cotisation foncière des entreprises, due notamment par les loueurs en meublé. due au-delà de 100 000 € de recettes. En LMNPLMNP : Loueur en meublé non professionnel. de résidence services, le bail commercial conclu avec l'exploitant est soumis à ce statut : attention au renouvellement et au pouvoir de négociation de l'exploitant.
Le bail professionnel (article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986). Pour les professions libérales non commerciales : durée d'au moins six ans, congé du locataire à tout moment avec six mois de préavis, congé du bailleur au terme avec six mois de préavis, sans droit au renouvellement ni indemnité ; loyer et indexation libres.
Le local mixte. Un local à usage professionnel et d'habitation principale relève de la loi de 1989 (durée de trois ou six ans). Dans les villes soumises au changement d'usageChangement d'usage : Autorisation administrative nécessaire dans certaines villes pour transformer un logement en local d'une autre nature, dont la location touristique répétée., l'exercice professionnel dans un logement est encadré (autorisation ou tolérance selon les cas).
Parkings, boxes, caves. Location régie par le Code civil (durée, loyer et congé libres selon le contrat), sauf si l'emplacement est l'accessoire d'un logement loué, auquel cas il suit le bail d'habitation. Revenus fonciers ; la location d'emplacements de stationnement relève en principe de la TVA, mais la plupart des petits bailleurs bénéficient de la franchise en base.
Les baux de longue durée et formules d'accession. Bail emphytéotiqueBail emphytéotique : Bail de 18 à 99 ans conférant au preneur un droit réel. (18 à 99 ans, droit réel) ; bail à construction (18 à 99 ans, le preneur construit) ; bail réel solidaireBail réel solidaire (BRS) : Dispositif d'accession à la propriété dissociant le foncier (conservé par un organisme de foncier solidaire) et le bâti. (BRS : un organisme de foncier solidaire conserve le terrain, le ménage acquiert les droits sur le bâti à prix réduit sous conditions de ressources) ; bail réel immobilier logement (BRILO, logement intermédiaire) ; location-accession (PSLAPSLA : Prêt social location-accession, formule d'accession après une phase locative. : phase locative puis levée d'option d'achat). Le bail rural et le bail de chasse relèvent de régimes spécifiques non traités ici.
Points clés
Bail commercial : 3-6-9, renouvellement et indemnité d'évictionIndemnité d'éviction : Indemnité due au locataire commercial dont le bail n'est pas renouvelé., ILCILC et ILAT : Indices des loyers commerciaux et des activités tertiaires, utilisés pour réviser les baux commerciaux. ou ILAT, inventaireInventaire : Liste détaillée du mobilier d'une location meublée, établie à l'entrée et à la sortie. des charges. Bail professionnelBail professionnel : Bail d'au moins six ans pour une activité libérale non commerciale. : 6 ans, congé à tout moment pour le locataire. Parkings : Code civil. Baux de longue durée : droits réels et accession.
Pièges à éviter
Conclure un bail dérogatoire puis laisser le locataire en place au-delà de trois ans ; imputer au locataire commercial des grosses réparationsGrosses réparations : Réparations de la structure (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières) à la charge du propriétaire (article 606 du Code civil). ; qualifier de précaire une convention sans précarité réelle ; oublier que l'usufruitier ne peut signer seul un bail commercial.
Textes de référence
Code de commerce, articles L. 145-1 à L. 145-60 et R. 145-35 ; loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (Pinel, baux commerciaux) ; loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article 57 A ; Code civil, articles 1709 et suivants ; Code rural, article L. 451-1 (emphytéose) ; CCH, articles L. 251-1 (bail à construction), L. 254-1 (bail réel immobilier) et L. 255-1 (bail réel solidaire).
Quiz 3.11
Exercices d'entraînement 3.11
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