Objectifs
Savoir si l'on est redevable, calculer l'IFIIFI : Impôt sur la fortune immobilière, dû au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net. et connaître les leviers légaux.
Leçon
Qui est concerné. Les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. L'assiette comprend les biens détenus directement et indirectement (parts de SCISCI : Société civile immobilière, outil de détention et de transmission d'immeubles., fraction immobilière des SCPISCPI : Société civile de placement immobilier, qui collecte l'épargne pour acquérir un parc immobilier. et OPCI, certains contrats d'assurance-vie en unités de compte immobilières).
Assiette et déductions. La résidence principaleRésidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. bénéficie d'un abattementAbattement : Réduction forfaitaire d'une base imposable (par exemple 30 % au micro-foncier, 50 % au micro-BIC, abattements pour durée de détention des plus-values). de 30 %. Les biens professionnels sont exonérés (dont les locations meublées d'un LMPLMP : Loueur en meublé professionnel, dont les recettes dépassent 23 000 € et les autres revenus d'activité du foyer. remplissant les conditions). Sont déductibles les dettes afférentes aux biens taxables : emprunts d'acquisition et de travaux (avec des règles particulières pour les prêts in fine et les prêts familiaux), impôts dus au titre des biens (taxe foncièreTaxe foncière : Impôt local annuel dû par le propriétaire au 1er janvier. de l'année). En cas de démembrementDémembrement : Division de la propriété entre usufruit et nue-propriété., l'usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété.
Barème.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
DécoteDécote : Réduction de l'impôt pour les contribuables proches d'un seuil (IFI, impôt sur le revenu) ou réduction de valeur d'un bien ou de parts. pour un patrimoine compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : 17 500 € − 1,25 % du patrimoine net taxable. Plafonnement : l'IFI, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociauxPrélèvements sociaux : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité sur les revenus du patrimoine (17,2 % ou 18,6 % selon les revenus). ne peuvent excéder 75 % des revenus de l'année précédente. Réduction pour dons à certains organismes (75 % des dons, dans la limite de 50 000 €). Déclaration avec l'impôt sur le revenu (annexe 2042-IFI).
Exemple chiffré
Patrimoine immobilier net taxable de 1 320 000 €. Barème : 0,50 % × 500 000 € = 2 500 € ; 0,70 % × 20 000 € = 140 € ; total 2 640 €. Décote : 17 500 − 1,25 % × 1 320 000 = 1 000 €. IFI dû : 1 640 €.
À surveiller
La transformation de l'IFI en « impôt sur la fortune improductive », votée par l'Assemblée nationale en première lecture du budget 2026, n'a pas été retenue dans la loi de finances promulguée : le régime ci-dessus est inchangé en 2026. Le ministre du Logement a évoqué la suppression de l'IFI sur l'immobilier locatif ; toute évolution passera par une prochaine loi de finances.
Points clés
Seuil de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net, abattement de 30 % sur la résidence principale, dettes déductibles, barème de 0,5 % à 1,5 %, décote entre 1,3 et 1,4 million, plafonnement à 75 % des revenus.
Pièges à éviter
Oublier les parts de SCPI ou de SCI dans l'assiette ; déduire des dettes non liées aux biens taxables ; ignorer la valorisation réelle des biens (sous-évaluation redressable).
Textes de référence
CGI, articles 964 à 983.
Quiz 3.6
Exercices d'entraînement 3.6
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.