Objectifs
Mettre en place une prévention efficace, réagir vite au premier retard et conduire une procédure sans faute de forme, jusqu'à l'expulsionExpulsion : Procédure judiciaire permettant de faire quitter les lieux à un occupant sans droit ni titre. si nécessaire.
Leçon
Prévenir. Sélection rigoureuse (module 1.7), garantie adaptée (VisaleVisale : Garantie gratuite d'Action Logement couvrant les impayés et dégradations locatives., cautionCaution : Personne qui s'engage à payer les dettes locatives du locataire défaillant. ou assurance), bail au contrat typeContrat type : Modèle de bail obligatoire fixé par décret pour les locations de résidence principale. en vigueur (clause résolutoireClause résolutoire : Clause prévoyant la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire, après un commandement resté infructueux. à six semaines), suivi mensuel des encaissements.
Réagir au premier incident. Contact rapide et bienveillant (téléphone puis écrit) dans les jours qui suivent l'échéance ; relance écrite ; mise en demeureMise en demeure : Lettre sommant formellement une personne d'exécuter son obligation. par lettre recommandée ; proposition d'un plan d'apurement écrit et daté ; orientation du locataire vers les aides (fonds de solidarité pour le logement du département, Action Logement, CAF). Si le locataire perçoit une aide au logement versée au bailleur, signalez l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les délais réglementaires pour organiser le maintien de l'aide et un plan d'apurement. Déclarez le sinistre à votre assureur ou à Visale dans les délais contractuels. Informez la caution.
La procédure judiciaire, étape par étape.
| Étape | Contenu | Délais et règles |
|---|---|---|
| 1. Commandement de payer | Acte de commissaire de justice visant la clause résolutoire | Délai de régularisation de six semaines (baux conclus depuis le 29 juillet 2023 et contrat type au 1er octobre 2026) ; deux mois si le bail plus ancien le prévoit (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024) ; signification à la caution dans les quinze jours ; signalement à la CCAPEX au-delà des seuils fixés par arrêté préfectoral |
| 2. Saisine préalable de la CCAPEX | Pour les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales) | Au moins deux mois avant l'assignation |
| 3. Assignation | Devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire | Notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience (diagnostic social et financier) ; droit de timbre de 50 € rétabli en 2026 pour la plupart des instances civiles |
| 4. Audience et jugement | Constat de la résiliation, condamnation au paiement, indemnité d'occupation, expulsion | Le juge peut accorder jusqu'à trois ans de délais de paiement et suspendre la clause résolutoire si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience ; si l'échéancier est respecté, la clause est réputée n'avoir jamais joué |
| 5. Signification et appel | Le jugement est signifié par commissaire de justice | Délai d'appel d'un mois |
| 6. Commandement de quitter les lieux | Délivré après le jugement exécutoire | Délai de deux mois ; le juge de l'exécution peut accorder des délais d'un mois à un an ; pas d'expulsion pendant la trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) |
| 7. Concours de la force publique | Demandé au préfet par le commissaire de justice | Refus ou silence de deux mois : l'État engage sa responsabilité et indemnise le bailleur (demande préalable puis tribunal administratif) |
| 8. Recouvrement | Saisie sur salaire (pilotée par un commissaire de justice depuis le 1er juillet 2025), saisie sur compte, appel à la caution ou à la garantie | La dette se prescrit par trois ans pour les loyers ; le jugement se prescrit par dix ans |
Durée totale fréquente : de 12 à 24 mois entre le premier impayé et la libération des lieux.
Attention
Ne jamais changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, vider le logement ou menacer le locataire : forcer un occupant à quitter les lieux sans décision de justice et sans le concours de l'État est un délit puni de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal). La loi du 27 juillet 2023Loi du 27 juillet 2023 : Loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, qui a aussi modifié la procédure d'impayés. a par ailleurs créé une amende de 7 500 € pour l'occupant qui se maintient dans les lieux malgré une décision d'expulsion définitive, hors trêve hivernaleTrêve hivernale : Période du 1er novembre au 31 mars pendant laquelle les expulsions locatives ne peuvent être exécutées., sursis accordé ou logement social.
Après le départ du locataire. Pour une dette restant due : injonction de payerInjonction de payer : Procédure simplifiée de recouvrement d'une créance certaine devant le juge. (procédure simple, sans droit de timbre de 50 €) ; procédure simplifiée de recouvrement des petites créances (jusqu'à 5 000 €) par commissaire de justiceCommissaire de justice : Officier public et ministériel issu de la fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs judiciaires. avec l'accord du débiteur ; action contre la caution.
Surendettement. Si le locataire dépose un dossier recevable, la commission peut demander la suspension de l'expulsion ; un effacement des dettes (rétablissement personnel) peut inclure les loyers : le bailleur peut contester devant le juge.
Squat et impayé : ne pas confondre. Le locataire en impayé est entré régulièrement : procédure judiciaire ci-dessus. Le squatteur est entré par voie de fait : procédure administrative accélérée (module 3.10).
Points clés
Réagir en jours, pas en mois. Commandement de payerCommandement de payer : Acte de commissaire de justice sommant le locataire de régler sa dette sous peine de résiliation du bail. à six semaines (ou deux mois selon le bail), caution informée sous quinze jours, préfet informé six semaines avant l'audience, délais de paiement possibles, trêve hivernale, concours de la force publiqueConcours de la force publique : Intervention de la police ou de la gendarmerie, autorisée par le préfet, pour exécuter une expulsion. ou indemnisation par l'État.
Pièges à éviter
Attendre plusieurs mois avant d'agir ; délivrer un commandement mentionnant six semaines pour un bail qui prévoit deux mois ; oublier de signifier le commandement à la caution ; déclarer tardivement le sinistre à l'assureur ; se faire justice soi-même.
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989, article 24 ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; Code des procédures civiles d'exécution, articles L. 411-1 et suivants (expulsion), L. 412-1 à L. 412-6 (délais, trêve), L. 125-1 (petites créances) ; Code pénal, article 226-4-2 ; Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 128 (contribution pour l'aide juridique).
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