Objectifs
Organiser une gestion autonome rigoureuse ou choisir et contrôler un professionnel.
Leçon
Les tâches de gestion. Mise en location (annonce, visites, sélection, bail, état des lieuxÉtat des lieux : Description contradictoire du logement à l'entrée et à la sortie du locataire.), gestion courante (quittancesQuittance : Document attestant le paiement du loyer et des charges, remis gratuitement au locataire qui la demande., relances, révision annuelle, régularisation des chargesRégularisation des charges : Comparaison annuelle entre provisions versées et charges réelles., attestations d'assurance), technique (entretien, travaux, sinistres, copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes.), administrative et fiscale (déclarations, taxes), contentieuse (impayés, litiges).
La gestion autonome. Elle économise 6 à 10 % des loyers. Outils : logiciel de gestion locative (quittances automatiques, rappels de révision, suivi des charges), modèles officiels de l'ANILANIL : Agence nationale pour l'information sur le logement, tête du réseau des ADIL ; publie des analyses juridiques de référence. et de service-public.fr, compte bancaire dédié, dossier numérique par bien, tableau de bord. Elle demande de la disponibilité et une veille juridique (annexe H).
La gestion déléguée. Un administrateur de biens titulaire de la carte GCarte G : Carte professionnelle obligatoire pour gérer des biens immobiliers pour le compte de tiers. (loi Hoguet), couvert par une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle, agit sur mandat écrit. Vérifiez : périmètre des missions, honoraires (souvent 5 à 10 % HT des sommes encaissées, plus les honoraires de mise en location plafonnés côté locataire), durée et conditions de résiliation, reddition des comptes (compte rendu de gestion périodique, aide à la déclaration fiscale), délai de reversement des loyers, assurance loyers impayésAssurance loyers impayés (GLI) : Contrat souscrit par le bailleur garantissant les loyers impayés et souvent les dégradations et les frais de procédure. proposée, gestion des travaux (seuil d'autorisation préalable). Les honoraires de gestion sont déductibles des revenus fonciers ou des recettes BICBIC : Bénéfices industriels et commerciaux, catégorie d'imposition des revenus de location meublée.. Pour la courte durée, les conciergeries prennent en général 15 à 25 % des revenus.
Documents à conserver.
| Document | Durée conseillée |
|---|---|
| Bail, états des lieux, correspondances | Durée du bail + 3 ans (prescription) |
| Quittances, décomptes de charges | 3 ans après la régularisation |
| Déclarations et justificatifs fiscaux | Au moins 3 ans après l'année d'imposition ; plus longtemps en cas de déficit foncier reporté ou d'amortissements (jusqu'à l'épuisement du report + 3 ans) |
| Factures de travaux | Jusqu'à la revente (plus-value) et au moins 10 ans (garantie décennale) |
| Actes d'achat, de prêt, diagnostics | Toute la durée de détention |
Points clés
Autonome : économique mais exigeant. Délégué : vérifier carte G, garantie financière, mandat, honoraires et reporting. Dans les deux cas : écrit, traçabilité, archivage.
Pièges à éviter
Confier la gestion à une personne sans carte professionnelle ; signer un mandat sans plafond d'engagement de travaux ; ne jamais contrôler les comptes rendus ; perdre les factures de travaux nécessaires à la plus-value.
Textes de référence
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (Hoguet) et décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; CGI, article 31 (déductibilité des frais de gestion).
Quiz 2.14
Exercices d'entraînement 2.14
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.