Niveau 1 · 3 cas pratiques
Examen de fin de niveau 1 — cas pratiques corrigés
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Cas 1 — Un premier bail dans une ville encadrée.
Léa possède un deux-pièces de 38 m² dans une commune en zone tendue soumise à l'encadrement des loyers. Le précédent locataire est parti il y a quatre mois ; il payait 820 € HC, loyer non révisé depuis 14 mois. Le loyer de référence majoré applicable est de 22,40 € par m². Le DPE, réalisé en mai 2021, classe le logement E. Léa veut relouer 900 € HC.
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Corrigé. Premier obstacle : le DPE date d'avant le 1er juillet 2021 et n'est plus valable depuis le 1er janvier 2025 ; il faut en commander un nouveau (et vérifier que la classe reste au moins F, sinon le logement est non décent). Deuxième obstacle : en zone tendue, le loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué, révisé selon l'IRL puisqu'il n'a pas été révisé depuis plus de douze mois : environ 820 × (IRL du trimestre de référence actuel / IRL un an plus tôt), soit une hausse d'environ 1,15 % avec l'IRL du 2e trimestre 2026, donc environ 829 €. Troisième contrôle : le plafond d'encadrement est de 22,40 × 38 = 851,20 € ; 829 € le respecte. Les 900 € sont donc illégaux, sauf exception (travaux importants justifiés, par exemple). Le bail doit mentionner le dernier loyer du précédent locataire, le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Cas 2 — Le dossier de Nathan et Samir.
Deux étudiants veulent louer en colocation un T3 meublé. Chacun présente un parent comme caution ; le parent de Samir habite au Maroc. Le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés et demande en plus les relevés bancaires des cautions.
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Corrigé. Le cumul caution et assurance loyers impayés est exceptionnellement autorisé parce que les locataires sont étudiants. En revanche, les relevés bancaires sont interdits : le bailleur doit se limiter aux pièces du décret de 2015 (identité, domicile, activité, ressources). Refuser la caution du parent de Samir au motif qu'elle réside à l'étranger est interdit par l'article 22-1. Le bailleur doit vérifier que l'assureur accepte ce profil pour rester couvert.
Cas 3 — La sortie de Marc.
Marc quitte un meublé loué 650 € HC ; son dépôt de garantie est de 1 300 €. À la sortie, un plan de travail est brûlé (devis de remplacement 380 €) et les murs, repeints il y a six ans, présentent une usure normale. Le bailleur veut retenir 380 € plus 900 € de peinture et rendre le solde dans trois mois.
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Corrigé. Le dépôt de garantie de deux mois HC est conforme au plafond en meublé. La brûlure du plan de travail est une dégradation imputable : la retenue de 380 € est justifiée par le devis (en tenant compte d'un éventuel abattement pour vétusté du plan de travail). La peinture relève de l'usure normale : pas de retenue. Comme l'état des lieux révèle des différences, le délai est de deux mois, pas trois. Au-delà, pénalité de 10 % × 650 € = 65 € par mois de retard commencé.