Objectifs
Connaître les obligations réciproques pendant la location et savoir réagir aux situations courantes.
Leçon
Les obligations du bailleur (article 6 de la loi de 1989Loi du 6 juillet 1989 : Loi fondamentale régissant les baux d'habitation de résidence principale. et Code civil) : délivrer un logement décent, en bon état d'usage et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement ; assurer au locataire une jouissance paisibleJouissance paisible : Obligation du bailleur de garantir au locataire un usage du logement sans trouble. et le garantir des vices ou défauts qui en empêchent l'usage ; entretenir les locaux et faire toutes les réparations autres que locatives (gros entretien, remplacement des équipements vétustesVétusté : Usure normale d'un bien due au temps, qui reste à la charge du bailleur., toiture, structure, chaudière en fin de vie…) ; ne pas s'opposer aux aménagements du locataire qui ne constituent pas une transformation ; remettre gratuitement une quittanceQuittance : Document attestant le paiement du loyer et des charges, remis gratuitement au locataire qui la demande. au locataire qui la demande, ainsi qu'un avis d'échéanceAvis d'échéance : Document appelant le loyer et les charges avant leur paiement, remis gratuitement. (article 21) ; agir contre les troubles de voisinage causés par son locataire après avoir été mis en demeure par un voisin (article 6-1).
Les obligations du locataire (article 7) : payer le loyer et les charges aux termes convenus (le paiement mensuel est de droit s'il le demande) ; user paisiblement du logement suivant sa destination ; répondre des dégradations survenues pendant la location, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit ; assurer l'entretien courant, les menues réparations et les réparations locativesRéparations locatives : Menues réparations et entretien courant à la charge du locataire, listés par le décret n° 87-712. (décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; module 2.3) ; laisser exécuter les travaux nécessaires (amélioration, maintien en état, performance énergétique, mise en décenceDécence : Ensemble des caractéristiques minimales qu'un logement loué doit présenter (sécurité, santé, équipements, surface, performance énergétique).) ; ne pas transformer le logement sans accord écrit ; s'assurer contre les risques locatifs et le justifier chaque année à la demande du bailleur ; ne pas sous-louer sans accord écrit du bailleur, y compris sur le prix.
Paiement et quittance. Le loyer est payé à la date prévue au bail. Le bailleur ne peut pas imposer le prélèvement automatique ni facturer la quittance. La quittance distingue le loyer, les charges et, le cas échéant, les autres sommes ; elle peut être dématérialisée avec l'accord du locataire. En cas de paiement partiel, le bailleur délivre un reçu.
Assurance habitation. Si le locataire ne justifie pas de son assurance, le bailleur peut, un mois après une mise en demeureMise en demeure : Lettre sommant formellement une personne d'exécuter son obligation. restée sans effet, souscrire une assurance pour son compte et en récupérer le coût mensuellement, majoré au plus de 10 % (article 7 g), ou mettre en œuvre la clause résolutoireClause résolutoire : Clause prévoyant la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire, après un commandement resté infructueux. correspondante si elle figure au bail.
Visites et accès. Pour une vente ou une relocation, le bail peut prévoir des visites, dans la limite de deux heures par jour ouvrable. Pour des travaux, le bailleur doit informer le locataire par une notification précisant la nature et les modalités des travaux ; ils ne peuvent avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord. Si les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé.
Situations courantes.
| Situation | Réponse |
|---|---|
| Le locataire demande une quittance | Remise gratuite, obligatoire |
| Panne de chaudière ancienne | Réparation ou remplacement à la charge du bailleur ; l'entretien annuel reste à la charge du locataire |
| Fuite venant de l'appartement du dessus | Déclaration aux assureurs ; convention d'indemnisation entre assureurs (IRSI) ; recherche de fuite |
| Plaintes répétées des voisins pour bruit | Après mise en demeure motivée d'un voisin, le bailleur doit agir (courriers, mise en demeure du locataire, action en résiliation si nécessaire) |
| Le locataire annonce une sous-location sur une plateforme | Interdite sans accord écrit ; mise en demeure, action en résiliation et restitution des sous-loyers perçus |
| Vente du logement occupé | Le bail se poursuit avec l'acquéreur, qui reprend le dépôt de garantie et ses obligations |
| Décès du locataire | Le bail est transféré au conjoint, au partenaire de PACS, aux descendants, ascendants, concubin notoire ou personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an ; à défaut, il est résilié de plein droit (article 14) |
| Logement apparemment abandonné | Procédure de constat d'abandon par commissaire de justice (mise en demeure, délai d'un mois), puis résiliation par le juge (article 14-1) ; ne jamais entrer ni vider le logement soi-même |
Couples. Les époux sont cotitulaires du bail de leur résidence principaleRésidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure., même si un seul a signé (article 1751 du Code civil) ; les partenaires de PACS le deviennent s'ils le demandent conjointement. Les dettes de loyer sont solidaires entre époux et partenaires.
Aides au logement. Si le locataire perçoit l'APLAPL : Aide personnalisée au logement, versée par la CAF ou la MSA au locataire ou directement au bailleur (tiers payant). ou une allocation logement, le bailleur peut la recevoir directement (tiers payantTiers payant : Versement de l'aide au logement directement au bailleur.) et la déduit alors du loyer. Il doit signaler à la CAF ou à la MSA tout impayé dans les délais prévus pour permettre le maintien de l'aide et la mise en place d'un plan d'apurement (modalités modifiées au 1er janvier 2027 par les décrets n° 2026-84 du 12 février 2026 et n° 2026-596 du 6 juillet 2026).
Points clés
Le bailleur garantit un logement décent et paisible et assume les grosses réparationsGrosses réparations : Réparations de la structure (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières) à la charge du propriétaire (article 606 du Code civil). ; le locataire paie, entretient, s'assure et respecte la destination des lieux. Quittance gratuite, visites limitées, travaux notifiés.
Pièges à éviter
Entrer dans le logement sans l'accord du locataire (violation de domicile) ; refuser une quittance ; laisser pourrir une plainte de voisinage ; oublier de réclamer l'attestation d'assurance chaque année.
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989, articles 4, 6, 6-1, 7, 14, 14-1 et 21 ; Code civil, articles 1719 à 1728 et 1751 ; décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10.
Quiz 1.10
Exercices d'entraînement 1.10
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