Objectifs
Rédiger un cautionnement valable, utiliser VisaleVisale : Garantie gratuite d'Action Logement couvrant les impayés et dégradations locatives. ou une assurance loyers impayésAssurance loyers impayés (GLI) : Contrat souscrit par le bailleur garantissant les loyers impayés et souvent les dégradations et les frais de procédure. à bon escient, et s'assurer correctement.
Leçon
Le cautionnement par une personne physique (article 22-1). L'acte de cautionnement doit faire apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision tels qu'ils figurent au bail, une mention exprimant de façon explicite et non équivoque la nature et l'étendue de l'engagement, et la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 (faculté de résiliation d'une cautionCaution : Personne qui s'engage à payer les dettes locatives du locataire défaillant. à durée indéterminée). Depuis la réforme du droit des sûretés (ordonnance n° 2021-1192, entrée en vigueur le 1er janvier 2022), la caution personne physique appose elle-même la mention de son engagement (montant maximal en chiffres et en lettres, durée) ; par prudence, faites-la écrire par la caution, à la main ou sous forme électronique fiable. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du bail.
Points pratiques : préférez un engagement à durée déterminée avec un plafond clair (par exemple « loyers, charges, indemnités d'occupation et réparations locativesRéparations locatives : Menues réparations et entretien courant à la charge du locataire, listés par le décret n° 87-712., dans la limite de X € et jusqu'au [date] »). Une caution à durée indéterminée peut être résiliée à tout moment, mais reste tenue jusqu'au terme du bail en cours. La caution solidaire peut être poursuivie directement, sans que le bailleur ait d'abord agi contre le locataire. Le commandement de payerCommandement de payer : Acte de commissaire de justice sommant le locataire de régler sa dette sous peine de résiliation du bail. doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire, faute de quoi elle ne peut être tenue des pénalités ou intérêts de retard. En colocationColocation : Location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale., l'acte doit identifier le colocataire garanti, et l'engagement prend fin avec la solidarité de celui-ci (au plus tard six mois après son départ).
La garantie Visale (Action Logement). Caution gratuite apportée par Action Logement au locataire qui obtient un « visa » en ligne. Elle est ouverte notamment à tous les jeunes de 18 à 30 ans sans condition de ressources, aux salariés de plus de 30 ans sous conditions (entrée dans l'emploi, mutation, revenus modestes), aux locataires en bail mobilitéBail mobilité : Bail meublé de 1 à 10 mois réservé aux personnes en formation, études, stage, apprentissage, service civique, mutation ou mission temporaire., et, depuis 2026, plus largement aux travailleurs saisonniers et à la location intergénérationnelle. Pour un travailleur saisonnier, Visale couvre une occupation de 1 à 9 mois, pour un loyer d'au plus 600 € par mois hors Île-de-France et 800 € en Île-de-France. Le bailleur crée son espace, saisit le numéro de visa et signe électroniquement le contrat de cautionnement avant ou au plus tard le jour de la signature du bail. Conditions : bail de résidence principaleRésidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. conforme à la loi de 1989Loi du 6 juillet 1989 : Loi fondamentale régissant les baux d'habitation de résidence principale., logement décent, loyer dans les plafonds applicables, pas de location à un membre de la famille, pas d'autre caution ni d'assurance loyers impayés.
Nouveau
Pour les contrats de cautionnement Visale signés depuis le 6 janvier 2026, les impayés sont couverts jusqu'à 36 mensualités dans le parc privé, mais uniquement s'ils surviennent pendant les trois premières années d'occupation du logement. Les dégradations locatives restent couvertes dans la limite de deux mois de loyer charges comprises, sans franchise ni délai de carence. Les contrats antérieurs conservent leurs anciennes conditions. Anticipez un relais de garantie à l'approche de la quatrième année.
L'assurance loyers impayés (GLI). Contrat souscrit par le bailleur, qui couvre en général les loyers et charges impayés (souvent sans limite de durée par sinistre, dans un plafond global), les frais de contentieux, et en option les dégradations et la protection juridique. Coût : environ 2,5 à 4 % des loyers charges comprises, déductible des revenus fonciers ou des recettes BICBIC : Bénéfices industriels et commerciaux, catégorie d'imposition des revenus de location meublée.. Conditions : sélection du locataire selon les critères de l'assureur (taux d'effortTaux d'effort : Part des revenus consacrée au remboursement des crédits (35 % au plus selon le HCSF)., pièces vérifiées, CDI hors période d'essai…), déclaration du sinistre dans le délai prévu (souvent 30 à 45 jours après la première échéance impayée), éventuel délai de carence ou franchise. Rappel : pas de cumul avec une caution, sauf étudiant ou apprenti.
L'assurance propriétaire non occupant (PNO). Elle couvre la responsabilité civile du propriétaire et les dommages que l'assurance du locataire ou de la copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. ne prend pas en charge (logement vacant, vice du bâtiment, recours). Elle est obligatoire pour tout copropriétaire depuis la loi ALUR (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) et fortement recommandée dans tous les cas. Coût : environ 80 à 250 € par an pour un appartement.
L'assurance habitation du locataire. Obligatoire pour couvrir les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). En colocation, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte de l'ensemble des colocataires, avec leur accord, et en répercuter le coût. En location saisonnière, c'est l'assurance du propriétaire qui joue en pratique, complétée des garanties de la plateforme.
Autres assurances. Protection juridique (frais d'avocat et de procédure) ; assurance emprunteurAssurance emprunteur : Assurance couvrant le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité, librement choisie et résiliable à tout moment. (module 2.10) ; garantie « vacance locativeVacance locative : Période pendant laquelle un logement n'est pas loué. » (rare, chère).
Points clés
Caution : acte précis, mention de l'engagement par la caution, information de la caution dans les quinze jours du commandement. Visale : gratuite, contrat avant le bail, couverture limitée aux trois premières années depuis 2026. GLI : critères stricts, non cumulable avec une caution (sauf étudiant ou apprenti). PNOAssurance propriétaire non occupant (PNO) : Assurance de responsabilité civile et de dommages du propriétaire qui n'occupe pas son bien, obligatoire en copropriété. : obligatoire en copropriété.
Pièges à éviter
Accepter une caution sans vérifier sa solvabilité ; faire signer une caution « illimitée » vague ; signer le bail avant le contrat Visale ; louer à un candidat hors critères de l'assureur ; oublier de déclarer l'impayé dans les délais.
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989, articles 7 g, 8-1 et 22-1 ; Code civil, articles 2288 et suivants (cautionnement, notamment 2297) ; loi du 10 juillet 1965, article 9-1 ; conditions générales Visale (visale.fr).
Quiz 2.4
Exercices d'entraînement 2.4
10 questions. Répondez à tout, puis cliquez sur « Corriger » : les réponses et les explications s'affichent après la correction. Réussite à 70 %.