Objectifs
Utiliser le bon modèle, reporter toutes les mentions obligatoires, joindre les annexes et éviter les clauses interdites.
Leçon
Un écrit conforme au contrat type. Le bail de résidence principaleRésidence principale : Logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. doit être écrit et respecter le contrat typeContrat type : Modèle de bail obligatoire fixé par décret pour les locations de résidence principale. fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : un modèle pour la location vide, un pour la location meubléeLocation meublée : Location d'un logement équipé du mobilier nécessaire pour y vivre, selon une liste réglementaire., avec des variantes pour la colocationColocation : Location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. à bail unique. Il est établi en autant d'exemplaires que de parties (ou signé électroniquement). La cautionCaution : Personne qui s'engage à payer les dettes locatives du locataire défaillant. reçoit un exemplaire.
Nouveau
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 met à jour les contrats types pour tous les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. La clause résolutoireClause résolutoire : Clause prévoyant la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire, après un commandement resté infructueux., obligatoire depuis la loi du 27 juillet 2023Loi du 27 juillet 2023 : Loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, qui a aussi modifié la procédure d'impayés., y figure désormais dans sa version légale : le bail est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantieDépôt de garantie : Somme versée par le locataire à l'entrée pour garantir ses obligations, restituée en fin de bail., six semaines après un commandement de payerCommandement de payer : Acte de commissaire de justice sommant le locataire de régler sa dette sous peine de résiliation du bail. resté sans effet. Le modèle propose aussi des clauses résolutoires facultatives (défaut d'assurance, effet un mois après commandement ; troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive), une mention relative à la « servitude de résidence principale » (logements neufs situés dans les secteurs délimités par le plan local d'urbanisme en application de la loi Le MeurLoi Le Meur : Loi du 19 novembre 2024 renforçant la régulation des meublés de tourisme.) et un champ facultatif pour les numéros de téléphone portable des parties. Les baux en cours n'ont pas à être refaits.
Les mentions obligatoires (article 3 de la loi de 1989Loi du 6 juillet 1989 : Loi fondamentale régissant les baux d'habitation de résidence principale. et contrat type) :
| Rubrique | Contenu |
|---|---|
| Parties | Nom ou dénomination et domicile ou siège du bailleur, et de son mandataire le cas échéant ; nom des locataires |
| Durée | Date de prise d'effet et durée du bail |
| Logement | Adresse, type d'habitat, régime juridique (monopropriété ou copropriété), période de construction, consistance et destination (habitation ou usage mixte professionnel et habitation), surface habitable, nombre de pièces principales, équipements, annexes privatives (cave, parking), parties et équipements communs, modalités de production de chauffage et d'eau chaude, identifiant fiscal du logement (depuis le 1er janvier 2024) |
| Performance énergétique | Classe du DPE (depuis le 1er janvier 2025) et rappel du niveau de décence énergétique applicable |
| Loyer | Montant, modalités de paiement, date et indice de révision (trimestre de référence de l'IRL) |
| Zone tendue | Montant et date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire s'il a quitté le logement moins de 18 mois avant |
| Zone d'encadrement | Loyer de référence et loyer de référence majoré applicables, montant et justification du complément de loyer éventuel |
| Travaux | Nature et montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou le dernier renouvellement |
| Garanties et honoraires | Montant du dépôt de garantie ; honoraires éventuels du professionnel mandaté |
| Clauses | Clause résolutoire légale ; clause de solidarité en colocation ; clause de travaux d'amélioration avec majoration de loyer le cas échéant |
Les annexes obligatoires. Dossier de diagnostic technique (module 1.5) ; notice d'informationNotice d'information : Document annexé au bail rappelant les droits et obligations des parties. sur les droits et obligations des parties (arrêté du 29 mai 2015) ; état des lieuxÉtat des lieux : Description contradictoire du logement à l'entrée et à la sortie du locataire. d'entrée et, en meublé, inventaireInventaire : Liste détaillée du mobilier d'une location meublée, établie à l'entrée et à la sortie. et état détaillé du mobilier ; en copropriétéCopropriété : Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes., extraits du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et la quote-part du lot dans les charges ; autorisation préalable de mise en locationAutorisation préalable de mise en location : « Permis de louer » instauré par certaines communes pour lutter contre l'habitat indigne. s'il existe un permis de louerPermis de louer : Voir autorisation préalable de mise en location. ; références aux loyers du voisinage lorsque le loyer est fixé ou réévalué sur cette base. Une grille de vétustéVétusté : Usure normale d'un bien due au temps, qui reste à la charge du bailleur. peut être annexée si les parties en conviennent.
Les clauses interdites (article 4 de la loi de 1989), réputées non écrites. Les plus fréquentes : obliger le locataire à laisser visiter le dimanche, les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ; imposer une compagnie d'assurance choisie par le bailleur ; imposer le prélèvement automatique ; facturer l'envoi de la quittanceQuittance : Document attestant le paiement du loyer et des charges, remis gratuitement au locataire qui la demande. ou l'état des lieux (hors cas du commissaire de justiceCommissaire de justice : Officier public et ministériel issu de la fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs judiciaires.) ; prévoir des pénalités ou amendes en cas de retard ou d'infraction au règlement ; interdire la détention d'un animal familier (hors chiens de première catégorie) ; interdire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ; interdire d'héberger des proches ; rendre les locataires collectivement responsables des dégradations des parties communes ; faire supporter au locataire des frais de contentieux ou de relance ; autoriser le bailleur à diminuer ou supprimer une prestation sans contrepartie ; prévoir la résiliation du bail pour un motif autre que ceux de la clause résolutoire légale ; faire renoncer le locataire à un recours contre le bailleur ; obliger le locataire à payer des charges ou travaux non récupérables.
Durée et renouvellement. En location vide, le bail dure trois ans (six ans pour une personne morale) et se renouvelle ou se reconduit tacitement pour la même durée. Un bailleur personne physique peut conclure un bail de un à trois ans si un événement précis justifie la reprise pour des raisons professionnelles ou familiales, mentionné dans le bail (article 11). En meublé, le bail dure un an et se reconduit tacitement (neuf mois sans reconduction pour un étudiant).
Signature et remise des clés. Faites signer toutes les parties (chaque colocataire et chaque caution), paraphez les annexes, encaissez le dépôt de garantie et le premier loyer, obtenez l'attestation d'assurance habitation, réalisez l'état des lieux, puis remettez les clés. La signature électronique est valable.
Points clés
Le contrat type est obligatoire et sa version change au 1er octobre 2026. Mentions et annexes manquantes fragilisent le bail et peuvent coûter cher lors d'un contentieux. Les clauses illicites sont non écrites : inutile de les insérer.
Pièges à éviter
Utiliser un vieux modèle de bail téléchargé ; oublier l'identifiant fiscal du logement ou la classe DPEDPE : Diagnostic de performance énergétique, classant le logement de A à G selon sa consommation et ses émissions de gaz à effet de serre. ; mal rédiger la clause de révision (sans trimestre de référence, la révision est compliquée) ; prévoir des pénalités de retard forfaitaires.
Textes de référence
Loi du 6 juillet 1989, articles 3, 3-2, 3-3, 4, 10, 11, 24 et 25-4 ; décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 modifié par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 et le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 ; arrêté du 29 mai 2015 (notice d'information).
Quiz 1.8
Exercices d'entraînement 1.8
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