Module 1.9 L'état des lieux et l'inventaire

Objectifs

Réaliser un état des lieuxÉtat des lieux : Description contradictoire du logement à l'entrée et à la sortie du locataire. précis qui protège les deux parties et permet de retenir, ou non, des sommes sur le dépôt de garantieDépôt de garantie : Somme versée par le locataire à l'entrée pour garantir ses obligations, restituée en fin de bail..

Leçon

Principe. L'état des lieux est établi contradictoirement, à l'amiable, par les parties (ou un tiers mandaté, par exemple une agence) lors de la remise des clés, puis lors de leur restitution. Il est joint au bail. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 en fixe le contenu minimal : type (entrée ou sortie), date, adresse, noms et domiciles des parties, relevés des compteurs individuels, détail et destination des clés, et, pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l'état des revêtements (sols, murs, plafonds), des équipements et des éléments du logement. Il peut être accompagné de photos. L'état des lieux de sortie mentionne la nouvelle adresse du locataire et la date de l'état des lieux d'entrée.

À défaut d'accord. Si l'une des parties refuse ou ne se présente pas, l'état des lieux est dressé par un commissaire de justiceCommissaire de justice : Officier public et ministériel issu de la fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs judiciaires. à l'initiative de la partie la plus diligente ; les parties sont convoquées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée, et le coût, fixé par un tarif réglementé, est partagé par moitié.

Compléments en cours de bail. Le locataire peut demander, dans les dix jours suivant l'état des lieux d'entrée, qu'il soit complété ; pour les éléments de chauffage, la demande peut intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe.

Sans état des lieux d'entrée. Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locativesRéparations locatives : Menues réparations et entretien courant à la charge du locataire, listés par le décret n° 87-712. et devra le rendre tel quel (article 1731 du Code civil), sauf preuve contraire, et sauf si c'est le bailleur qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux (article 3-2 de la loi de 1989Loi du 6 juillet 1989 : Loi fondamentale régissant les baux d'habitation de résidence principale.). Ne comptez jamais sur cette présomption : un état des lieux détaillé vaut toujours mieux.

Vétusté. L'usure normale liée au temps et à un usage conforme n'est pas imputable au locataire. Une grille de vétustéVétusté : Usure normale d'un bien due au temps, qui reste à la charge du bailleur., fixant par équipement une durée de vie et un taux d'abattementAbattement : Réduction forfaitaire d'une base imposable (par exemple 30 % au micro-foncier, 50 % au micro-BIC, abattements pour durée de détention des plus-values). annuel, peut être convenue et annexée au bail. Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée (devis, factures, constat) et ne peut pas enrichir le bailleur (on ne fait pas payer une peinture neuve pour un mur de sept ans).

Meublé : l'inventaire. En location meubléeLocation meublée : Location d'un logement équipé du mobilier nécessaire pour y vivre, selon une liste réglementaire., un inventaireInventaire : Liste détaillée du mobilier d'une location meublée, établie à l'entrée et à la sortie. et un état détaillé du mobilier sont établis à l'entrée et à la sortie, et complètent l'état des lieux.

Points clés

Un état des lieux précis à l'entrée conditionne tout le reste. Le locataire répond des dégradations, pas de la vétusté. En désaccord : commissaire de justice, coût partagé.

Pièges à éviter

Des formules vagues (« bon état général ») ; oublier les compteurs ; ne pas tester les équipements ; retenir des sommes sans justificatif ; ignorer la vétusté.

Textes de référence

Loi du 6 juillet 1989, articles 3-2 et 7 ; décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 ; Code civil, articles 1730 à 1732.

Quiz 1.9

Exercices d'entraînement 1.9