Examen final — cas pratiques de synthèse corrigés

Corrigé. Une SCI à l'IR familiale est adaptée : location nue, déficit foncier transparent pour les associés (travaux déductibles, dont la part énergétique imputable jusqu'à 21 400 € par an sur le revenu global si les conditions sont remplies et jusqu'en 2027), plus-value des particuliers à terme. Statuts : gérance des parents, agrément des cessions, sort des parts au décès. Transmission : donations régulières de parts démembrées aux enfants (nue-propriété, valeur de 50 % à leur âge actuel), en utilisant les abattements de 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans ; la dette de la SCI réduit la valeur des parts données. Avant l'achat : analyse de la demande locative et des diagnostics (DPE de chaque logement, audit énergétique réglementaire que le vendeur doit fournir pour un immeuble en monopropriété classé E, F ou G), vérification de l'absence de permis de louer ou d'autorisation de division dans la commune, simulation pluriannuelle. Si l'immeuble est acquis après le 21 février 2026, étudier aussi le dispositif Jeanbrun ancien (travaux d'au moins 30 % du prix et classe A ou B après travaux dans l'état actuel du droit), en le comparant au déficit foncier.

Corrigé. Détention de 12 années pleines. Prix d'acquisition majoré : 150 000 + 11 250 (forfait de 7,5 %, supérieur aux frais réels) + 22 500 (forfait travaux de 15 %) − 45 000 (amortissements réintégrés, cession postérieure au 15 février 2025, bien hors résidence services) = 138 750 €. Plus-value brute : 61 250 €. Abattement IR : 7 années × 6 % = 42 %, impôt 6 750 € ; abattement prélèvements sociaux : 7 × 1,65 % = 11,55 %, prélèvements 9 318 €. Total : environ 16 068 €, contre 4 263 € sans la réintégration des amortissements : environ 11 800 € de plus. Il fallait intégrer ce coût dans le calcul de rentabilité dès l'achat.

Corrigé. Hors résidence principale, la location répétée de courte durée constitue un changement d'usage soumis à autorisation préalable du maire (éventuellement avec compensation) ; une nouvelle autorisation exige un DPE de A à E : avec un F, il doit d'abord réaliser des travaux (ou vérifier si l'attestation 2026 liée au coefficient 1,9 le fait changer de classe s'il est chauffé à l'électricité). Il doit aussi enregistrer le meublé et afficher son numéro, vérifier le règlement de copropriété et informer le syndic. Fiscalement, sans classement, le micro-BIC est limité à 15 000 € avec 30 % d'abattement : le classement ou le régime réel s'impose. Alternative plus simple : location meublée de longue durée ou bail mobilité (mais un logement F sera non décent en 2028 : les travaux restent nécessaires).

Corrigé. Le bail reconduit en 2024 se poursuit jusqu'à son terme de 2027 ; mais le logement est non décent pour toute reconduction ou tout nouveau bail depuis 2025, et le locataire peut à tout moment exiger la mise en conformité, avec réduction de loyer possible par le juge. Aucune révision de loyer n'est possible (gel F et G). Stratégie : audit énergétique ou simulation DPE, plan de travaux visant au moins D (anticiper 2034), financement : déficit foncier majoré à 21 400 € (passage à D ou mieux, dépenses payées d'ici fin 2027), TVA à 5,5 %, CEE, éco-PTZ, MaPrimeRénov' selon les nouvelles règles du 1er septembre 2026 ; travaux notifiés au locataire, réduction de loyer si plus de 21 jours. Après travaux, la révision redevient possible et, au renouvellement, une réévaluation peut être étudiée si le loyer est sous-évalué. Elle ne peut pas donner congé pour cause de travaux en cours de bail.

Corrigé. Premier logement : squat, entrée par voie de fait. Plainte, preuve de propriété, constat de l'occupation par un officier de police judiciaire, demande au préfet (article 38 de la loi DALO, applicable depuis 2023 à tout local à usage d'habitation) : mise en demeure sous 48 heures, départ sous au moins 24 heures, évacuation forcée, pas de trêve hivernale. Deuxième logement : locataire en titre en impayé. Relances, garantie, commandement de payer (six semaines ou deux mois selon la date du bail), signification à la caution, procédure devant le juge, trêve hivernale applicable à l'exécution. Dans les deux cas, aucune action de force personnelle.